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　　央廣網(wǎng)北京10月2日消息（記者孫瑩）據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，近日，北京的王先生買(mǎi)了一套房屋，辦完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后卻發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)仍有戶(hù)口沒(méi)有遷出，認(rèn)為這將影響自己的孩子以后上學(xué)，于是就將賣(mài)房人起訴到法院，要求對(duì)方支付違約賠償，獲得法院支持。

　　這樣的情況還不少，在一些城市，為了讓孩子能順利進(jìn)入理想的學(xué)校，不少家庭花巨資購(gòu)買(mǎi)二手學(xué)區(qū)房，但是往往因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)和戶(hù)口遷移關(guān)系復(fù)雜，舊房主逾期未遷出戶(hù)口，或者有賣(mài)房人以外的人戶(hù)口掛在房產(chǎn)地址上不遷走，導(dǎo)致糾紛發(fā)生，有的甚至導(dǎo)致新房主“白忙活”一場(chǎng)。

　　買(mǎi)賣(mài)二手學(xué)區(qū)房要注意些什么？打官司是告對(duì)方違約還是要求法院直接判對(duì)方遷戶(hù)口，哪個(gè)能獲得法律支持呢？

　　北京的王先生2015年5月購(gòu)買(mǎi)了張女士名下的一套房屋，合同簽訂后，給付房款、交付房屋、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，一切都很順利，可最后卻因?yàn)閼?hù)口問(wèn)題將官司一直打到二審法院，北京一中院法官王湘羽介紹。

　　法官介紹，后王某發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)仍有原戶(hù)籍人的戶(hù)口未遷出，認(rèn)為影響了自己子女在此房屋落戶(hù)上學(xué)的問(wèn)題，故將張某訴至法院要求張某支付違約金17.75萬(wàn)元。

　　案件審理過(guò)程中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于賣(mài)房人是否構(gòu)成違約。

　　法官介紹，賣(mài)房人張某辯稱(chēng)自己對(duì)有戶(hù)口沒(méi)有遷出的情況不知情且早已無(wú)法與未遷出人取得聯(lián)系。

　　雙方向法庭提交的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》成為了定案的關(guān)鍵證據(jù)。

　　法官介紹，我院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)雙方簽訂的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同之約定，張某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起3日內(nèi)辦理原有戶(hù)籍遷出手續(xù)。經(jīng)審查，爭(zhēng)議房屋在本案訴訟期間仍有相關(guān)戶(hù)口未遷出，張某未履行該項(xiàng)約定義務(wù)，該行為已構(gòu)成違約,其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　因考慮到此案賣(mài)房人張女士明確表示無(wú)法與原戶(hù)籍人取得聯(lián)系督促其將戶(hù)口遷出等客觀事實(shí)，且王先生已將戶(hù)籍遷入，法院終審判決張女士給付王王先生違約金10萬(wàn)元。

　　北京一中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從2007年至今，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因戶(hù)口問(wèn)題而產(chǎn)生的糾紛逐年遞增。和王先生有類(lèi)似遭遇的不在少數(shù)。為了滿(mǎn)足在招生學(xué)區(qū)落戶(hù)3年、6年等政策，有的家庭，孩子一出生就著手買(mǎi)房了。

　　買(mǎi)房人甲：“（孩子）馬上要上幼兒園了，三個(gè)戶(hù)口在里面，萬(wàn)一以后牽扯到上學(xué)的事情怎么辦？一直推脫，就這樣無(wú)限期的耗下去，說(shuō)你去告我吧。 ”

　　買(mǎi)房人乙：“買(mǎi)房子就是為了小孩子上戶(hù)口，為了孩子上學(xué)的事情，不上戶(hù)口買(mǎi)房子沒(méi)必要了。 ”

　　戶(hù)口遷不走，有的是客觀因素導(dǎo)致，如賣(mài)房人還未購(gòu)置新房，或新房的原房主仍未遷走。還有些賣(mài)房人投機(jī)取巧，鉆國(guó)家政策的空子，故意拖延遷戶(hù)。當(dāng)買(mǎi)房人找到中介公司要求解決問(wèn)題的時(shí)候，中介公司要么拒絕，要么表示無(wú)能為力。

　　中介一：“我們也經(jīng)常跟他聯(lián)系，他說(shuō)他很忙，會(huì)盡快遷走，說(shuō)戶(hù)口放在這里又沒(méi)錢(qián)拿，沒(méi)啥作用。因?yàn)槲覀儾皇欠�律機(jī)構(gòu)，我們沒(méi)法要求他一定要干嘛，對(duì)吧？我們只能是通知�！�

　　中介二：“與原房東聯(lián)系，辦理遷出問(wèn)題，只是一種協(xié)助義務(wù)。并沒(méi)有決定性的作用在里面。 ”

　　中介三：“他原來(lái)不知道房屋上還有戶(hù)籍，遷出的話(huà)，可能程序上更復(fù)雜�！�

　　官司打到法院，證據(jù)是關(guān)鍵。法官提示買(mǎi)房人，一定要將“合同目的”、“戶(hù)口遷出時(shí)間”及“違約責(zé)任”寫(xiě)進(jìn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同里。

　　法官表示，首先是要了解房屋戶(hù)口的情況，這些戶(hù)口能不能按時(shí)遷出？因?yàn)槭菫榱俗优�上學(xué)，所以在買(mǎi)房時(shí)還要特別核實(shí)這個(gè)所購(gòu)房屋內(nèi)的名額是否已經(jīng)被使用，保證自己的孩子戶(hù)口遷入所購(gòu)房屋后，能夠入讀所希望入讀的學(xué)校。再一個(gè)，買(mǎi)方在簽購(gòu)房合同的時(shí)候，對(duì)于遷戶(hù)口的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任，都要進(jìn)行明確的約定，以便將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，能更好地保護(hù)自己的權(quán)利。

　　目前，因?yàn)槲覈?guó)法律，以及現(xiàn)行戶(hù)籍制度，并沒(méi)有涉及戶(hù)口強(qiáng)制遷出的規(guī)定，落戶(hù)糾紛只能以協(xié)調(diào)為主。法院不能直接就戶(hù)口遷移作出判決，當(dāng)事人遇到類(lèi)似糾紛，只能依據(jù)合同就是否承擔(dān)違約責(zé)任來(lái)起訴，法院據(jù)此作出判決。法官也提示賣(mài)房人：隨時(shí)也要核實(shí)好自己所出售房屋的戶(hù)口情況，看是不是有自己以為的原戶(hù)籍人的戶(hù)口在房屋內(nèi)，在合同約定之前，一定要保證自己有能力將房屋內(nèi)所有的戶(hù)口按時(shí)遷出，以免自己承擔(dān)不必要的違約責(zé)任。