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　　央廣網(wǎng)成都12月9日消息（記者楊博宇）據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，有數(shù)據(jù)表明，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)擁有世界上規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè)，2013年全球新建的購(gòu)物中心中，面積排名前十的城市里，中國(guó)占九個(gè)，全球在建的購(gòu)物中心面積超過(guò)一半來(lái)自中國(guó)。“井噴式”發(fā)展至今，不同城市間的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。在北上廣深等一線城市里，多數(shù)熱點(diǎn)地塊的寫(xiě)字樓、商鋪供不應(yīng)求，但在眾多二線城市，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。

　　商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)野蠻生長(zhǎng)，二三線城市的商業(yè)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)正在不斷顯露。沿著成都二環(huán)路高架橋兜一圈，幾分鐘就能見(jiàn)到一個(gè)購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)，就像珍珠項(xiàng)鏈一樣串起了二環(huán)路商業(yè)。成都的商業(yè)地產(chǎn)存量大、空置率高、競(jìng)爭(zhēng)激烈。如何突破困局？

　　春熙路，成都著名的商業(yè)街，匯集了眾多大型商場(chǎng)、高端品牌，國(guó)際金融中心（IFS）和遠(yuǎn)洋太古里去年相繼開(kāi)業(yè)，更讓春熙路商圈的商業(yè)中心地位進(jìn)一步提升。和國(guó)際金融中心僅一街之隔，第一城購(gòu)物中心卻遭遇著冰火兩重天，這座五層的購(gòu)物中心有大量商鋪空置，商場(chǎng)正在重新招商，謀求轉(zhuǎn)型。

　　記者走訪時(shí)詢問(wèn)了商家，第一城皮具向記者介紹，這里許多商家都倒閉要走了，很多空鋪?zhàn)�。一直以�?lái)都不太好，下半年就更糟了。

　　知名開(kāi)發(fā)商幾乎都在成都擁有自己的項(xiàng)目，近年，隨著成都南部新區(qū)的發(fā)展，人民南路、天府大道沿線更成了眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地。位于成都南三環(huán)外的復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)去年9月開(kāi)業(yè)，總建筑面積23萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、精品酒店、涉外公寓等多種業(yè)態(tài)，如今只剩一層的大型超市和部分餐飲、銀鏡等門(mén)店還在營(yíng)業(yè)。

　　復(fù)城國(guó)際眼鏡店接受采訪時(shí)說(shuō)，4層基本都是空的，賣(mài)表的不行，賣(mài)鞋的不行，賣(mài)衣服不行，賣(mài)啥的都不行，一個(gè)商場(chǎng)賣(mài)啥都不行，寫(xiě)字樓可能就過(guò)來(lái)這邊吃點(diǎn)飯，作為通道。

　　提起生意不濟(jì)的原因，多家商戶老板都表示，周邊商場(chǎng)太多，而這里的人流量難以支撐購(gòu)物中心的客源。

　　復(fù)城國(guó)際一家煙店經(jīng)營(yíng)者就說(shuō)，旁邊有個(gè)世豪，下面銀泰，再前面環(huán)球。復(fù)城國(guó)際眼鏡店經(jīng)營(yíng)者也覺(jué)得，附近商場(chǎng)太多了，往劍南大道那邊走，有伊藤、世豪廣場(chǎng)。但是世豪廣場(chǎng)人流也不行，可能屬于城外，平常寫(xiě)字樓工作人員居多，來(lái)這逛的居少。

　　提起南延線近幾年陸續(xù)開(kāi)業(yè)的眾多購(gòu)物中心，成都某購(gòu)物中心招商部的小羅坦言，多數(shù)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)狀況和人流量都不理想。

　　小羅說(shuō)，做的好的商場(chǎng)屈指可數(shù)，現(xiàn)在南門(mén)上的商場(chǎng)很慘，整個(gè)南延線那一條都不好、那塊的商場(chǎng)確實(shí)太多了，市場(chǎng)接受不了這么快的速度，可能還要消化一段時(shí)間。

　　從事了十幾年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的葉先生談及成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，不住地感慨存量不斷增加所帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，讓他倍感壓力。葉先生說(shuō)，綜合體供應(yīng)量太大了，店面都是最大的，寫(xiě)字樓不論銷(xiāo)售還是未來(lái)的招租都很難。

　　根據(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)2015年第三季度報(bào)告顯示，成都第三季度購(gòu)物中心新增供應(yīng)面積超過(guò)7萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心總量超過(guò)500萬(wàn)平方米。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理巫保民介紹，包括在建的項(xiàng)目在內(nèi)，成都的大型購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)破百。

　　巫保民介紹，各種統(tǒng)計(jì)的口徑不同，范圍是從一百到兩百個(gè)之間，不包括百貨購(gòu)物中心。

　　而在寫(xiě)字樓方面，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量在170多萬(wàn)平方米，空置率達(dá)到36.28%。而南部天府新區(qū)寫(xiě)字樓的空置率更是達(dá)到53%�；�本特征，第一，供應(yīng)量太大，存量跟新增的都很大；第二，空置率非常高，有接近37%的空置率。

　　巫保民表示，目前成都甲級(jí)寫(xiě)字樓租金呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，由于目前寫(xiě)字樓空置面積較大，加之去化速度較慢，未來(lái)租金下滑風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

　　巫保民說(shuō)，量大不是一個(gè)可怕的問(wèn)題，有量大才能有市場(chǎng)，但是市場(chǎng)不是現(xiàn)在，所以有可能三年到五年之后才能看出來(lái)。整個(gè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上，成都作為二線城市，GDP發(fā)展增量比較大的情況下不怕沒(méi)有市場(chǎng)，可怕的是空置率很高，去化率3個(gè)季度13萬(wàn)，平均一個(gè)季度就4萬(wàn)平方米，170多萬(wàn)。再加上未來(lái)三年，除一除就知道有多少連續(xù)去化了。

　　在外人看來(lái)，成都消費(fèi)能力強(qiáng)、消費(fèi)習(xí)慣好，奢侈品店云集，是商業(yè)地產(chǎn)的福地。只有身處成都的人，才看得到它的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)壓力突出。有著全國(guó)“最會(huì)消費(fèi)，最能享樂(lè)”的消費(fèi)群體，又背靠西南區(qū)域市場(chǎng)，成都的商業(yè)地產(chǎn)能否殺出重圍，安全上岸？面對(duì)高庫(kù)存、高空置率，二線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路又在何方？

　　面對(duì)持續(xù)增加的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，能否從規(guī)劃上進(jìn)行總量控制？成都市規(guī)劃管理局詳細(xì)規(guī)劃管理處副處長(zhǎng)李磊表示，作為規(guī)劃部門(mén)只能確定商業(yè)用地布局，對(duì)于購(gòu)物中心或?qū)懽謽堑倪x址和業(yè)態(tài)的選擇還是以開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為為主。

　　李磊介紹，比如拍賣(mài)商業(yè)用地，拍賣(mài)以后究竟建什么，業(yè)態(tài)是什么，招商引資過(guò)程中商務(wù)局會(huì)有些介入，但真正還是由市場(chǎng)行為本身來(lái)決定，政府只是一個(gè)用地性質(zhì)的規(guī)劃。

　　李磊介紹，對(duì)比歷年商業(yè)用地和居住用地的供給量，數(shù)據(jù)上的變化并不大。在編制《成都市城市總體規(guī)劃》（2012-2020）時(shí)，對(duì)商業(yè)用地比例進(jìn)行了合理控制，中心城區(qū)規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地總面積36.03平方公里，這一總量控制符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。目前成都正在向南發(fā)展，而受人口遷移速度等因素影響，一個(gè)商圈形成穩(wěn)定的業(yè)態(tài)需要一定的過(guò)程。

　　他認(rèn)為，比如一個(gè)購(gòu)物中心要形成一個(gè)穩(wěn)定的業(yè)態(tài)和顧客，本身也需要一定時(shí)間。像南邊高新區(qū)本身是一個(gè)新區(qū)，人流聚集也需要一段時(shí)間，如果新上馬一些項(xiàng)目的話，業(yè)態(tài)調(diào)整又跟不上，又受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊，會(huì)有一些問(wèn)題。

　　成都之困，亦是全國(guó)之困。

　　距離成都數(shù)千公里外的沈陽(yáng)，大量購(gòu)物中心常見(jiàn)空鋪、死鋪，根據(jù)戴德梁行華北區(qū)第三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)總存量接近350萬(wàn)平方米，總體空置率達(dá)到17.7%，而甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率更是高達(dá)43.2%。

　　巫保民介紹，北上廣深在歷史上沒(méi)有這么高，可能深圳、浦東20年前發(fā)展的時(shí)候會(huì)這樣，但也沒(méi)有這么大的供應(yīng)量。

　　商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，背后更深層次的問(wèn)題在于——產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)速度如何平衡。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái)，如何發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，目前還缺乏成熟的模式，更需要?jiǎng)?chuàng)新思維。

　　王永平說(shuō)，這兩年國(guó)家提出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增加消費(fèi)的比重，這樣的政策下大家有時(shí)候容易把發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單理解為加大商業(yè)地產(chǎn)投資，過(guò)分關(guān)注于開(kāi)發(fā)本身，而對(duì)于宏觀的控制不夠，比如開(kāi)發(fā)量與人口與經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系，另外可能過(guò)去過(guò)分關(guān)注于數(shù)量，而對(duì)質(zhì)量關(guān)注的不夠。

　　而由于目前對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃的認(rèn)識(shí)上沒(méi)有統(tǒng)一，也使得一些城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀。王永平：

　　王永平：全國(guó)來(lái)講，對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，這些年國(guó)家一直想通過(guò)立法來(lái)解決，但一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，我覺(jué)得還是地方政府招商引資上的一種沖動(dòng)，另外各個(gè)部門(mén)之間的認(rèn)識(shí)不一樣，有人認(rèn)為市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，有的認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目帶有公共屬性，需要政府來(lái)規(guī)制。

　　對(duì)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，王永平認(rèn)為將出現(xiàn)兩極化、多元化、專業(yè)化的趨勢(shì)。

　　王永平：會(huì)兩極分化，好的會(huì)更好，差的會(huì)更差。第二個(gè)要多元化，產(chǎn)品要有創(chuàng)新，不要說(shuō)全國(guó)都是一個(gè)品牌，都是一種購(gòu)物中心形態(tài)。第三個(gè)，就是要專業(yè)化，未來(lái)可能在競(jìng)爭(zhēng)中只有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)操作這個(gè)項(xiàng)目才有存活的空間。