央廣網(wǎng)北京3月18日消息（記者劉飛）據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，為促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2017年3月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。這份包含“認(rèn)房又認(rèn)貸”“上調(diào)首付比例”等規(guī)定的通知，在當(dāng)時(shí)被稱之為北京“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”。

　　到如今，北京“317調(diào)控”已滿兩年。根據(jù)鏈家貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京二手房均價(jià)比2017年3月的高點(diǎn)下跌11.3%，市場(chǎng)均價(jià)回調(diào)，市場(chǎng)活躍度也低于調(diào)控前。兩年過(guò)去了，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易需求產(chǎn)生了怎樣的變化？未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)又如何呢？

　　2017年3月17日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，陸續(xù)出臺(tái)了“認(rèn)房認(rèn)貸”等調(diào)控措施，當(dāng)時(shí)一度被稱為是“史上最嚴(yán)格的調(diào)控政策”。從2017年4月份開(kāi)始，北京住宅網(wǎng)簽量下滑，7月跌至谷底，此后逐月緩慢回升到1萬(wàn)套左右。

　　對(duì)于一系列調(diào)控措施的影響，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，人們買(mǎi)房的預(yù)期發(fā)生了改變，市場(chǎng)上投機(jī)性需求踟躕不前，以自住的剛需和改善性需求為主，租賃住房也成為了一種重要的住房供給方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到平穩(wěn)健康發(fā)展�！�317調(diào)控”兩周年，新建商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，存量商品價(jià)格下降。

　　鏈家貝殼研究院發(fā)布了《“317”兩周年北京二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告》。這份報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，在北京二手房?jī)r(jià)格方面，2017年“317調(diào)控”后，北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅達(dá)到13.5%；2018年全年均價(jià)同比下跌3.3%；進(jìn)入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價(jià)止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平，較2017年3月的高點(diǎn)仍下跌11.3%。

　　而在成交量方面，這份報(bào)告指出，“317調(diào)控”后，北京二手房市場(chǎng)成交先經(jīng)歷了調(diào)控初期的急劇下滑，到2017年年末市場(chǎng)開(kāi)始小幅修復(fù)；進(jìn)入2019年，季節(jié)性因素疊加政策松動(dòng)預(yù)期，市場(chǎng)又出現(xiàn)一波輕微回升。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，從當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)取得明顯效果，二手房成交量調(diào)整至歷史的中等水平，價(jià)格累計(jì)跌幅也超過(guò)10%。新房供應(yīng)增多可以緩解市場(chǎng)緊張情緒。2018年和2017年相比最大的不同在于北京新房的供應(yīng)量明顯增多，這對(duì)二手房市場(chǎng)形成了一定的分流，也緩解了房?jī)r(jià)快速上漲的壓力。可見(jiàn)，保持一定量的新房供應(yīng)是穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)。均衡的新房及二手房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)非常重要。

　　許小樂(lè)認(rèn)為，從“317調(diào)控”后，北京二手房市場(chǎng)成交明顯下降，后期市場(chǎng)的修復(fù)主要來(lái)源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。他指出，2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀(jì)人僅為1.2%。在政策嚴(yán)厲、市場(chǎng)低溫的情況下，二手房市場(chǎng)交易主要由自住需求支撐。

　　他說(shuō)，房貸是短期市場(chǎng)決定因素，2017年“317調(diào)控”后出臺(tái)了“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策，大幅提高了“賣(mài)一買(mǎi)一”換房者的購(gòu)房成本，并且房貸利率持續(xù)上浮也增加了購(gòu)房者的成本，致使成交量下降。剛需是市場(chǎng)的底火，從歷次市場(chǎng)調(diào)控的表現(xiàn)看，市場(chǎng)的起伏主要是看剛需能否或者是以什么樣的速度進(jìn)入市場(chǎng)。引導(dǎo)剛需平穩(wěn)釋放對(duì)于保持市場(chǎng)的穩(wěn)定非常重要。換房是市場(chǎng)的交易主力，目前北京二手房市場(chǎng)上百分之六七十是換房需求，換房的杠桿風(fēng)險(xiǎn)比較低，那么，未來(lái)可以考慮適當(dāng)降低房貸成本以適度滿足換房改善的需求。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，北京二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。與此同時(shí)，從一線城市總體情況來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格比上月環(huán)比上漲0.3%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京等部分城市有了一些輕微復(fù)蘇的可能性，但市場(chǎng)總體平穩(wěn)。“應(yīng)該說(shuō)它們的主要特征都表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的價(jià)格。另外，這些城市大部分都是前期下調(diào)比較明顯的，特別是北京、深圳、廈門(mén)、南京最近都有價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的苗頭�！睆埓髠フf(shuō)。

　　有數(shù)據(jù)指出，隨著需求在春節(jié)后的集中釋放，北京二手房成交量已于3月第一周有所回落，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)成交大概率出現(xiàn)正常下降。