在離拱北口岸直線距離不到500米處，這塊珠澳聯(lián)系最緊密的地區(qū)，“南區(qū)力寶”項(xiàng)目，已經(jīng)進(jìn)入盤(pán)活的關(guān)鍵階段。 南方日?qǐng)?bào)記者 王榮攝

　　南方日?qǐng)?bào)訊  距離拱北口岸不到500米的一角，僑光路與水灣路交會(huì)之處，往來(lái)珠澳的游客和車(chē)輛如織，如果不是特別留心，很難相信曾幾度繁華的“蓮花萬(wàn)景城”，是一幢不折不扣的“爛尾樓”——“南區(qū)力寶”。

　　今年3月，在“爛尾”20年后，曾經(jīng)盤(pán)活廣州天河萬(wàn)菱匯項(xiàng)目的力量介入，“南區(qū)力寶”項(xiàng)目規(guī)劃方案正式獲批，打造集辦公、商業(yè)、住宅、酒店等功能于一體的337米高地標(biāo)性城市綜合體。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入成功盤(pán)活前的關(guān)鍵階段。

　　由于歷史原因，珠海形成了不少“爛尾樓”。數(shù)據(jù)顯示，像“南區(qū)力寶”這樣的“爛尾樓”項(xiàng)目，珠海共有53處、總用地面積約為107.6萬(wàn)平方米。它們被視為城市“傷疤”，極大地影響了城市景觀和品質(zhì)。

　　以“南區(qū)力寶”等項(xiàng)目為試點(diǎn)，珠海將拉開(kāi)新一輪“爛尾樓”整治。日前，珠海市住規(guī)建局、市國(guó)土資源局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》），推出多項(xiàng)扶持政策，激發(fā)市場(chǎng)力量，盤(pán)活土地資源，力爭(zhēng)“撫平”這座城市的“傷疤”，推動(dòng)城市品質(zhì)的提升。

　　現(xiàn)狀

　　“爛尾樓”總建筑面積約達(dá)153.5萬(wàn)平方米

　　從拱北沿情侶路一路向北，高端海景住宅林立于海岸，自成一道風(fēng)景。然而，到了情侶北路，三海大廈三幢140米高的高樓，互為犄角之勢(shì)，卻在上世紀(jì)90年代“爛尾”至今。

　　“2004年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商珠海東北金城的總經(jīng)理戴振鐸，因涉嫌非法吸收公眾存款而被捕，三海大廈因此正式宣告‘爛尾’�！比�海大廈原業(yè)主鄒科軍（化名）告訴記者，而在此后的盤(pán)活過(guò)程中，三海大廈由于抵押、部分預(yù)售、層層查封、抵債、各級(jí)拍賣(mài)等各種原因，形成了復(fù)雜的權(quán)益人狀況，盡管有過(guò)多次重組與重建的嘗試，但均告失敗。

　　記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，歷經(jīng)時(shí)間沖刷之后，三海大廈曾經(jīng)的白色墻體，已經(jīng)斑駁掉落，30余層中只要少數(shù)樓層安裝了玻璃。盡管如此，這個(gè)原規(guī)劃為全海景高級(jí)商住樓的項(xiàng)目，仍被坊間稱(chēng)為“珠海最漂亮爛尾樓”。

　　珠海的“爛尾樓”并不只有三海大廈。

　　上世紀(jì)90年代和本世紀(jì)初期，是珠�！盃�尾樓”主要集中形成期。珠海市住規(guī)建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)初步核查，珠海全市現(xiàn)有53個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，總用地面積約為107.6萬(wàn)平方米，總建筑面積約為153.5萬(wàn)平方米，約等于華發(fā)新城一至六期的總建筑面積。

　　盡管每個(gè)“爛尾樓”的成因各異，“但主要是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不利、資金短缺等原因造成的�！北睅煷笾楹７中２粍�(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)黃偉認(rèn)為，“這也反映出當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全、市場(chǎng)規(guī)則不夠規(guī)范、政府監(jiān)管有待完善等問(wèn)題�！�

　　對(duì)于這些“爛尾樓”，珠海也一直在努力解決�！爸楹＝�些年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)際上消化了不上歷史遺留下來(lái)的項(xiàng)目�！秉S偉認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成為“爛尾樓”盤(pán)活最大的“攔路虎”。

　　“就拿三海大廈為例，近年就有不下十幾撥人來(lái)詢(xún)問(wèn)過(guò)，剛開(kāi)始都雄心壯志，介入后紛紛偃旗息鼓�！鄙鲜鲋楹Ｊ凶∫�(guī)建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，當(dāng)前影響“爛尾樓”復(fù)工主要有四大主因，其中開(kāi)發(fā)商就占了三個(gè)。

　　“一是開(kāi)發(fā)商因自身債務(wù)、施工糾紛、一房多賣(mài)等問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目被抵押、查封；二是開(kāi)發(fā)商欠繳地價(jià)款，而按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，復(fù)工前要補(bǔ)繳地價(jià)款并收取巨額滯納金；三是開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)建設(shè)造成規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收無(wú)法通過(guò)；四是開(kāi)發(fā)主體資格被吊銷(xiāo)或注銷(xiāo)，無(wú)法繼續(xù)投資建設(shè)�！�

　　試點(diǎn)

　　東西兩大項(xiàng)目已現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

　　當(dāng)清晨的陽(yáng)光穿透拱北僑光路與水灣南路交會(huì)處的斷壁殘?jiān)�，照耀在“南區(qū)力寶”拆建工地的圍欄上時(shí)，施工隊(duì)伍又開(kāi)始了一天的忙碌工作。如果順利，他們將在繁華的拱北口岸區(qū)域，重建一幢高達(dá)337米的地標(biāo)性建筑，集辦公、商業(yè)、住宅、酒店等功能于一體的城市綜合體。

　　“南區(qū)力寶”可能讓在附近生活多年的市民有點(diǎn)陌生。實(shí)際上它就是曾經(jīng)繁華一時(shí)的“蓮花萬(wàn)景城”，許多市民在此有過(guò)購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)，但這幢地下三層、地上一層的建筑物，自1998年12月后就一直處于臨時(shí)使用、停工爛尾狀態(tài)。

　　珠海市住規(guī)建局介紹，該項(xiàng)目原建設(shè)單位為珠海中寶房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，2011年更名為珠海力寶置業(yè)有限公司。項(xiàng)目在2015年迎來(lái)重大轉(zhuǎn)機(jī)，珠海中寶置業(yè)有限公司在完成產(chǎn)權(quán)整合收購(gòu)工作后，于當(dāng)年正式申請(qǐng)對(duì)該“爛尾樓”項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)活改造。

　　珠海中寶置業(yè)的介入，讓珠海地產(chǎn)圈對(duì)這塊“爛尾”項(xiàng)目充滿期待。記者通過(guò)國(guó)家企業(yè)信用信息公開(kāi)系統(tǒng)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，珠海中寶置業(yè)由香港中寶投資發(fā)展有限公司全資控股，公司法人代表、董事長(zhǎng)為王德雄。

　　一位熟悉珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士向記者表示，“廣州天河商圈的萬(wàn)菱匯項(xiàng)目，曾經(jīng)爛尾19年。2004年，王德雄掌管的萬(wàn)菱實(shí)業(yè)（廣東）有限公司通過(guò)競(jìng)拍的方式接手項(xiàng)目，并在2010年成功將其盤(pán)活。而萬(wàn)菱匯的前身，就是曾與中誠(chéng)廣場(chǎng)、合銀廣場(chǎng)并稱(chēng)為廣州三大港資爛尾樓的京光廣場(chǎng)。”

　　今年3月，“南區(qū)力寶”項(xiàng)目更新單元規(guī)劃方案、更新單元計(jì)劃和項(xiàng)目供地方案獲得批準(zhǔn)�！澳壳埃�項(xiàng)目正在按照5月10日出臺(tái)的《實(shí)施意見(jiàn)》，辦理地價(jià)款繳納事宜�！敝楹Ｊ凶∫�(guī)建局透露，“南區(qū)力寶”有望成為成功盤(pán)活的標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　而在斗門(mén)，皇家花園“爛尾樓”則是另一個(gè)被重點(diǎn)推進(jìn)的盤(pán)活改造試點(diǎn)之一。

　　在斗門(mén)井岸城區(qū)，江灣一路以南，西堤南路以西，兩幢建筑形態(tài)和色彩零亂的“爛尾樓”，兀自矗立于路旁�！皬�1995年到現(xiàn)在，一爛就是20年�！本�岸居民翁國(guó)華告訴記者，當(dāng)年不少朋友都相中這個(gè)黃楊河畔的樓盤(pán)，無(wú)奈卻成傷心地。

　　同樣是在今年，“皇家花園”迎來(lái)“重生”契機(jī)。由于原開(kāi)發(fā)商因債務(wù)原因無(wú)法恢復(fù)建設(shè)，珠海市斗門(mén)深珠皇家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年2月申請(qǐng)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行重建開(kāi)發(fā)；今年3月，項(xiàng)目規(guī)劃方案正式獲批，產(chǎn)權(quán)整合和債務(wù)清理工作目前正在加速進(jìn)行。

　　動(dòng)向

　　以政策引導(dǎo)更多市場(chǎng)力量參與

　　“在政策出臺(tái)前，我們實(shí)際上已結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目，試行優(yōu)惠政策。目前，上述兩個(gè)‘爛尾樓’拆除重建項(xiàng)目已經(jīng)完成報(bào)批手續(xù)，即將動(dòng)工建設(shè)。”珠海市住規(guī)建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望在2020年以前，能夠凝聚社會(huì)共識(shí)，撬動(dòng)市場(chǎng)力量，推動(dòng)一批“爛尾樓”實(shí)施整治。

　　“《實(shí)施意見(jiàn)》非常接地氣，其最大亮點(diǎn)在于扶持政策�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人在解讀時(shí)表示，新政出臺(tái)前，市住規(guī)建局曾多次與企業(yè)召開(kāi)座談會(huì)，以市場(chǎng)、企業(yè)的需求為導(dǎo)向，制定了多項(xiàng)扶持措施，“超過(guò)了現(xiàn)有的其他城市更新政策，也就是說(shuō)‘爛尾樓’項(xiàng)目還可以額外享受諸多政策優(yōu)惠�！�

　　在此次新政出臺(tái)后，“爛尾樓”盤(pán)活改造將獲得五大政策優(yōu)惠。其中，符合相應(yīng)情形的項(xiàng)目，均可按照基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)；對(duì)于采取續(xù)建、拆建方式處置的劃撥土地，可以先按原用途完善出讓手續(xù)；不僅是拆建項(xiàng)目，續(xù)建項(xiàng)目也可享受土地年限重新起計(jì)；而設(shè)計(jì)增加住宅的盤(pán)活項(xiàng)目，則無(wú)需配建公租房。

　　“屬地區(qū)政府還可設(shè)定相應(yīng)的規(guī)費(fèi)補(bǔ)助等獎(jiǎng)勵(lì)措施，根據(jù)項(xiàng)目處理情況予以扶持�！敝楹Ｊ凶∫�(guī)建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這些扶持政策的目的在于為‘爛尾樓’整治注入一針強(qiáng)心劑，以進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力�！�

　　在調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量推進(jìn)“爛尾樓”整治之外，政府的角色定位也更加明晰。

　　“對(duì)于未能自行實(shí)施，也未能引入市場(chǎng)主體實(shí)施的‘爛尾樓’整治項(xiàng)目，政府將適當(dāng)介入�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人表示，政府介入的項(xiàng)目主要分為3類(lèi)。其中，考慮到市容市貌和安全，對(duì)于短期內(nèi)難以盤(pán)活的項(xiàng)目，將由業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)單位采取安全加固措施，或?qū)嵤┉h(huán)境綠化整治或拆除。不按要求履行的，屬地政府也可按照“無(wú)因管理”的法律制度，代為履行。

　　而因公共利益需要、土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃調(diào)整等原因，需由政府收回的，也可通過(guò)行政途徑處理，如政府實(shí)施征收。此外，在與土地使用者協(xié)調(diào)一致的前提下，政府可通過(guò)解除土地使用權(quán)出讓合同，或達(dá)成收地協(xié)議的民事途徑方式處理。

　　在《實(shí)施意見(jiàn)》出臺(tái)后，珠海53個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目有望進(jìn)入加速整治階段。黃偉表示，目前珠海中心城區(qū)土地越來(lái)越少，“爛尾樓”項(xiàng)目在盤(pán)活的進(jìn)程中，還將享受更加優(yōu)惠的城市更新政策，這些因素都將激發(fā)市場(chǎng)力量的積極性。

　　“加快推進(jìn)‘爛尾樓’整治，不僅將盤(pán)活土地資源，從供給側(cè)促進(jìn)珠海房地場(chǎng)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也將撫平歷史遺留下的‘城市傷疤’，極大地提升城市空間品質(zhì)，完善城市功能�！秉S偉說(shuō)。

　　■珠�！盃�尾樓”區(qū)域分布圖

　　香洲區(qū)

　　爛尾樓項(xiàng)目19個(gè)

　　總用地面積31.8萬(wàn)平方米

　　總建筑面積約51.9萬(wàn)平方米

　　金灣區(qū)

　　爛尾樓項(xiàng)目26個(gè)

　　總用地面積44.8萬(wàn)平方米

　　總建筑面積約47.6萬(wàn)平方米

　　斗門(mén)區(qū)

　　爛尾樓項(xiàng)目4個(gè)

　　總用地面積26.3萬(wàn)平方米

　　總建筑面積約48.3萬(wàn)平方米

　　高欄港區(qū)

　　爛尾樓項(xiàng)目2個(gè)

　　總用地面積3.4萬(wàn)平方米

　　總建筑面積約3.9萬(wàn)平方米

　　高新區(qū)

　　爛尾樓項(xiàng)目2個(gè)

　　總用地面積1.3萬(wàn)平方米

　　總建筑面積約1.8萬(wàn)平方米