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　　繼非“限購”城市首套普通住房按揭貸款首付比再次降低5個百分點,春節(jié)前后又有多個省份陸續(xù)出臺一系列化解房地產(chǎn)庫存具體舉措,內(nèi)容包括減免交易環(huán)節(jié)稅費、提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率等等。

　　上述舉措正向效應(yīng)已有所顯現(xiàn),譬如有監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)期間15個樣本城市總體成交量比去年春節(jié)期間增長6.9%,其中超過半數(shù)(8個)城市成交量增幅較為顯著。伴隨更多寬松政策落地、發(fā)力,始自去年下半年的房地產(chǎn)市場(尤其是住宅類市場)溫和回暖趨勢或可望延續(xù)。

　　但這并不表明房地產(chǎn)市場會像2009年那樣遽然止跌并報復(fù)性反彈。房地產(chǎn)去庫存任務(wù)將在未來相當(dāng)長時期內(nèi),持續(xù)處于艱巨繁重基本態(tài)勢中,原因在于:

　　首先,目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場回暖跡象,遠不足于扭轉(zhuǎn)供過于求的基本面。盡管去年全年商品房和住宅銷售額分別增長了14.4%和16.6%,但由于各地新房上市速度相對更快,因此截至去年12月末,全國商品房和住宅待售面積仍然增長了15.6%和11.2%,去庫存的壓力仍在繼續(xù)加重中。

　　其次,目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場總體回暖,是在區(qū)域市場加速分化情況下匯總的結(jié)果。也就是說,房地產(chǎn)去庫存的“主戰(zhàn)場”,即構(gòu)成全國房地產(chǎn)市場主干部分(70%以上)的三線以下城市的銷售情況并未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn),去年全年這些地區(qū)的房地產(chǎn)銷量增幅僅為2.8%,排除掉少部分重點城市后的全國大部分房地產(chǎn)市場,實際仍在低位徘徊中。

　　第三,目前已出臺并且近期可見效的去庫存舉措,基本都屬于需求端的微刺激。而這類微刺激雖然符合“穩(wěn)”和“準(zhǔn)”的總體原則,但畢竟無法從根本上改變房地產(chǎn)市場的根本格局。譬如降低首付款比例,去年出臺的“930新政”中,已經(jīng)把非“限購”城市的首付款比例從30%下調(diào)至25%,其后第四季度36個非“限購”重點城市的銷售面積也確實比前三季度均值增長了34%,但這一增幅相比無此利好的一線城市銷售增幅(27%)差別并不大。因此房地產(chǎn)去庫存的治本之策,還是要靠供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革,而這類改革,顯然無法在短期內(nèi)一蹴而就。

　　最后,房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)函數(shù)中,本身就包含有“防止新的產(chǎn)能過�！薄Ｒ虼�,這一任務(wù)推進過程中,本來就沒有必要過分求快以致市場再次形成錯誤預(yù)期。中國的房地產(chǎn)去庫存,需要一個較為長期并且較為“煎熬”的時期,讓市場找到出清價格,讓開發(fā)商、金融機構(gòu)、地方政府等市場主體學(xué)會為自己錯誤買單,讓市場機制真正發(fā)揮決定性作用。

　　中國的房地產(chǎn)去庫存是一場艱難的持久戰(zhàn)。只有充分認識到這一點,才能在始終保持定力與理性的前提下,張弛有度地精準(zhǔn)發(fā)力、順勢而為。(葛豐)