央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，2014年11月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為3794宗，同比減少43.0%。受11月下旬央行降息利好影響，當(dāng)月經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比10月增加一成，住宅租賃業(yè)務(wù)量則比10月減少2%。滿堂紅市場研究部對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，11月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為20067元/m2，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌4.3%。而11月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅平均租金為47.9元/m2/月，環(huán)比下跌2.4%，同比上升2.4%。 文/表：廣州日報(bào)記者王荔玨

　　降價(jià)盤依然是成功售出的主流

　　11月降息的利好是令按揭買房者支出明顯減少。以同樣是80萬元貸款按20年等額還本付息計(jì)算，純公積金貸款降息后每月節(jié)省107元，純商業(yè)貸款降息后每月節(jié)省187元。借此利好，11月下旬廣州二手樓看房客戶逐步增加，11月22~30日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶去看二手房的日均客戶數(shù)量，比11月1~21日的日均看房客戶數(shù)量增加7.5%，繼而帶動二手房成交增加。當(dāng)月的二手住宅買賣成交中，純商業(yè)貸款的比例為32.2%，連續(xù)兩個(gè)月重回三成以上。反而是純公積金貸款比例受廣州本地公積金政策收緊影響，回落到9.4%，比10月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　11月新11區(qū)（含增城、從化）的二手住宅登記宗數(shù)為4346宗，比10月（2986宗）增加45.5%，這是“9·30”央行信貸寬松政策及降息后的正常市場反應(yīng)。自11月中旬開始，廣州二手小業(yè)主陸續(xù)調(diào)整待售物業(yè)放盤價(jià)，以輕微上調(diào)2%~3%的居多，部分業(yè)主甚至把物業(yè)臨時(shí)收回，留待2015年第一季度再出售。滿堂紅地產(chǎn)在11月22日~12月10日內(nèi)擁有可出售的有效房源數(shù)量比11月3日~11月21日減少8.1%。但從今年前11個(gè)月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣個(gè)案的成交價(jià)與放盤價(jià)對比情況（右表1）可以看到，降價(jià)出售仍是絕對主流。11月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，整體成交價(jià)比放盤價(jià)下調(diào)7.1%，從164萬元/套下調(diào)至152萬元/套。

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，今年大多數(shù)月份的廣州二手住宅均價(jià)在1.9萬~2.1萬元/m2之間波動，相對較穩(wěn)定，與一手新盤不時(shí)做降價(jià)促銷形成鮮明對比，若小業(yè)主在年底前大幅上調(diào)放盤價(jià)，必然會令潛在客戶的目光轉(zhuǎn)移到同地段的其他一、二手物業(yè)，成交難度大增。況且降息后國內(nèi)A股市場突現(xiàn)連續(xù)多天成交放量，帶動股指及多數(shù)股票價(jià)格上漲，亦會吸引部分尚未進(jìn)入樓市的準(zhǔn)客戶把資金轉(zhuǎn)投股市，間接令樓市的承接力下降，故從現(xiàn)在起到明年春節(jié)之前的兩個(gè)多月里，“有價(jià)講”才是廣州二手樓市的“主調(diào)”。

　　外地客購買對象悄然改變

　　2013年11月18日，“穗六條”出臺，對非廣州籍客戶的購買資格作了更嚴(yán)厲的“1年變3年”限制，自此開始，廣州一、二手住宅成交量明顯縮減。滿堂紅市場研究部把“穗六條”前、后一年的廣州籍與非廣州籍客戶在廣州購房的面積選擇上作了分類對比（右表2），不難看到，非廣州籍客戶在90平方米以上的物業(yè)選擇上出現(xiàn)明顯變化，后一年度較之前一年減少3%，廣州籍客戶在同樣面積區(qū)間對比上則只有1.4%的落差。

　　周峰認(rèn)為，在“穗六條”的限制對象中，除投資客戶，還有一批沒繳納社�；騻�(gè)稅的豪客，這些客戶對廣州的大面積物業(yè)有著極強(qiáng)的支撐力，且基本不需要依賴銀行借款。限制了這些客戶的入市行為，剩余符合入市資格的群體資金又并不充裕，在樓價(jià)高企的情況下，只能把90平方米以下的物業(yè)作為首選對象，由于非廣州籍客戶和廣州本地客戶在戶型的購買意向上相接近，同場競爭也導(dǎo)致中小戶型物業(yè)價(jià)格難以下調(diào)。

　　網(wǎng)簽量呈震蕩回升走勢　

    11月廣州二手樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)。據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月廣州二手樓市看樓量較上月增加約兩成。合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測“陽光家緣”二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，11月廣州全市二手簽約2384套，21.3萬平方米，較10月份上升了16%。

　　2014年三季度，受政策釋放松動信號增多等因素影響，交投止跌企穩(wěn)；10月份“9·30”房貸新政出臺，交投量大幅回升；11月份，二手樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)，成交量較10月份增幅接近兩成�？偟膩碚f，四季度廣州二手樓市呈逐漸復(fù)蘇的跡象。

　　從區(qū)域看，原芳村、花都、從化、番禺等近郊及外圍的升幅較大，超過兩成；海珠和越秀兩區(qū)的增幅在一成五左右，與大市相當(dāng)；而天河、白云、原荔灣的升幅相對較小。由每周的二手網(wǎng)簽量看，自3月份以來，二手住宅成交量基本呈持續(xù)低位下探尋底的特征；至9月份中下旬，二手網(wǎng)簽大致谷底企穩(wěn)。10月中旬開始，二手周度網(wǎng)簽量呈明顯反彈回升的態(tài)勢，其后一直震蕩回升。其中11月份第四周，廣州全市二手網(wǎng)簽量619套；全市十區(qū)（不含增城、從化）網(wǎng)簽513套，總體網(wǎng)簽量重返2013年的平均正常水平。

　　值得關(guān)注的是，由于銀行對房貸的支持力度增加，從10月開始，一次性付款的占比由此前的四成以上回落至三成五左右。調(diào)查顯示，首付三成的換房買家多數(shù)是“賣一買一”，需求以兩房和小三房居多。11月二手交投持續(xù)回升，除了房貸政策利好、市場信心有所恢復(fù)的原因外；積累的迫切性“剛需”逐漸釋放，恰逢部分業(yè)主小幅讓價(jià)，也是買家入市意愿增加的重要原因。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌指出，從目前的情況看，11月份登記入場的新客有所增多，但新客面臨的選擇較為多樣，尤其是外圍價(jià)格不高的新盤，引起不少二手客戶的關(guān)注。受此影響，不少新客的購房心態(tài)較為猶豫，入市節(jié)奏放緩，決策時(shí)間有所拉長。預(yù)計(jì)在12月份到春節(jié)前，二手樓市將會是一段儲客期，交投大多是“剛需”舊客，新客則以了解市場、思慮購房計(jì)劃為主。整體成交量或會與11月份大致相當(dāng)，價(jià)格在總體上仍然走穩(wěn)。

　　此時(shí)不買更待何時(shí)

　　繼10月二手市場交投活躍度環(huán)比大漲后，11月繼續(xù)保持升溫的態(tài)勢，且降息之后業(yè)主信心亦大為增強(qiáng)，議價(jià)空間持續(xù)減少。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與9月二手市場平均讓價(jià)空間一度高達(dá)9%相比，現(xiàn)時(shí)二手市場平均讓價(jià)空間已回落到7%。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，買賣雙方對后市預(yù)期的轉(zhuǎn)向，再加上房貸新政以及降息利好的疊加作用，近期“剛需”、改善換房買家入市的積極性比三季度明顯高出不少，甚至有投資客入市抄底。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月總價(jià)在100萬元以內(nèi)的物業(yè)僅占整體市場成交的一成多，而到11月“剛需”客和投資客雙雙出手，令總價(jià)100萬元以內(nèi)的低價(jià)物業(yè)，成交占比激增三成。位于老城區(qū)的低總價(jià)物業(yè)，是“剛需”客和投資客均追捧的物業(yè)，盡管在樓價(jià)高企的老城區(qū)，100萬元以內(nèi)可能只可買熱門板塊的樓梯樓一房一廳，但有些路段還是能有低價(jià)的樓梯樓兩房值得去“執(zhí)漏”的。

　　當(dāng)下，老城區(qū)總價(jià)低于100萬元的二手房，以樓梯樓物業(yè)居多，適合預(yù)算不高的年輕人過渡型置業(yè)。合富置業(yè)恒寶廣場分行主管袁瑞珍表示，近期小戶型的單位盤源也比較多，如文昌南路有一套55平方米的樓梯樓兩房單位，證已滿5年，業(yè)主放盤價(jià)僅88萬元。在黃沙大道也有一套樓梯樓兩房單位以70萬元放售，面積約44平方米，證同樣亦已滿5年。

　　房貸新政利好，不少改善型換房客抓緊時(shí)機(jī)，在年底出手，現(xiàn)時(shí)，改善型換房需求約占整體市場成交的三成多份額。合富置業(yè)江南西分行主管林建華表示，現(xiàn)時(shí)嘉銀華庭有一套116平方米電梯三房放售，放盤價(jià)為270萬元，證滿5年，稅費(fèi)支出不高。合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理劉兆洪表示，東浚荔景苑96平方米的電梯高層?xùn)|南向三房單位，總價(jià)250萬元，證過5年且是業(yè)主唯一物業(yè)，稅費(fèi)較低。