央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 自11月下旬央行宣布降息，至今已過(guò)半個(gè)多月。對(duì)買(mǎi)房、按揭的人來(lái)說(shuō)是很大的利好，購(gòu)房負(fù)擔(dān)可以減輕。但有專(zhuān)家表示，到底劃不劃算，要根據(jù)還款人具體貸款情況和不同銀行目前執(zhí)行的存款利率來(lái)定。

　　小調(diào)查：超七成房奴選擇不提前

　　對(duì)于11月下旬降息，有網(wǎng)站專(zhuān)門(mén)進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示：有56%的人認(rèn)為本次降息意味著調(diào)控放松了；27%的人認(rèn)為調(diào)控政策沒(méi)有放松。然而對(duì)于“此次降息對(duì)您的影響是”這項(xiàng)回答，64%的人認(rèn)為“有影響，但影響不大”；17%的人認(rèn)為“影響很大，降息后打算買(mǎi)房”；另有17%的人認(rèn)為“無(wú)影響，與我無(wú)關(guān)”。而降息之后，有73%的人選擇不會(huì)提前還貸，26%的人選擇會(huì)提前還貸。

　　市民卞先生2011年貸款買(mǎi)了一套小戶(hù)型，看著樓市優(yōu)惠不斷，想趁機(jī)換個(gè)大戶(hù)型。他正在考慮，是不是提前把房貸還了，購(gòu)買(mǎi)二套房就可以享受首套房的優(yōu)惠政策了。

　　記者從市內(nèi)多家銀行了解到，盡管房貸新政下，還清貸款后再買(mǎi)房算首套，前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)有所增多，但真正提前還貸的市民并不多。

　　記者從多家銀行官網(wǎng)上了解到，部分銀行存款利率已經(jīng)上浮到頂。以三年期存款為例，降息前的基準(zhǔn)利率為4.25%，上浮到頂1.1倍就是4.675%；降息后的基準(zhǔn)利率為4%，上浮到頂1.2倍則達(dá)到了4.8%。據(jù)此計(jì)算，如果房貸是純個(gè)人住房公積金貸款，五年以下(含五年)貸款利率3.75%，明顯低于定期存款水平，即使五年以上的貸款利率4.25%，相對(duì)于不少銀行的三年期存款水平，還要低不少。因此，提前還貸沒(méi)有必要。

　　如果是商業(yè)貸款，最新五年以上貸款基準(zhǔn)利率6.15%，相比目前銀行定期存款利率，高出不少。但業(yè)內(nèi)人士提醒，提前還貸，購(gòu)房者還需要考慮貸款利率、還款期限、資金投資收益等綜合成本。比如，目前大部分市民采取的是“等額本息”方式還款，還款利息支出通常集中在還款初期，如果已經(jīng)還款多年，可能已支付大部分利息，提前還貸意義不大。

　　7折利率本是鏡花水月

　　事實(shí)上，9·30的房貸新政曾引發(fā)市場(chǎng)歡呼，如今文件已經(jīng)出臺(tái)快三個(gè)月了，市場(chǎng)交易確實(shí)有回應(yīng)，但沒(méi)有想象的那么理想的最大原因，就是各家主要商業(yè)銀行未根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)的文件如期推出具體規(guī)定，尤其是大家熱盼的7折利率政策根本杳無(wú)蹤跡，這讓準(zhǔn)備買(mǎi)房或正在辦理貸款的人十分郁悶。雖然，從政策落地的情況來(lái)看，各家商業(yè)銀行均嚴(yán)格執(zhí)行了央行政策中對(duì)首套房認(rèn)定的松動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，但為什么銀行打個(gè)7折利率就那么難呢？

　　對(duì)此，浦發(fā)銀行某分行個(gè)貸部門(mén)工作人員告訴記者，目前銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品收益都到了5%左右，在房貸基準(zhǔn)利率降至6.15%的基礎(chǔ)上，銀行能打到8.8折已經(jīng)是極限了，7折根本不可能�！澳壳按�9折的銀行也大多針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，如果全面放開(kāi)，甚至打到更低折扣也不現(xiàn)實(shí)，銀行也要計(jì)算成本，算效益賬�！�

　　如今到了年底，不少購(gòu)房人在這個(gè)時(shí)候會(huì)有年終獎(jiǎng)發(fā)放，提前還貸自然會(huì)被列入計(jì)劃，但上個(gè)月突然而至的降息，讓有些購(gòu)房人產(chǎn)生了疑慮，在這樣的大背景下，提前還貸到底是否合適？對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，不滿(mǎn)一年提前還貸的，各銀行會(huì)收取一定的違約金。而且還有銀行要求必須提前至少一周預(yù)約并提交書(shū)面還貸申請(qǐng)，審批時(shí)間從一周到一月不等，提前還款數(shù)額也通常是整數(shù)倍。

　　該人士同時(shí)提醒，一般銀行對(duì)于已經(jīng)放款的房貸，調(diào)整后的利率一般都從第二年的1月1日起執(zhí)行，購(gòu)房人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注月還款額的變化，“此外，在11月22日以后暫未獲得放款的購(gòu)房人或新申請(qǐng)房貸的購(gòu)房族們將直接享受調(diào)整后的最新貸款利率。因此不同購(gòu)房人應(yīng)時(shí)刻關(guān)注銀行利率調(diào)整時(shí)間的規(guī)定，以免給自己的還款造成障礙。”

　　降息后房貸怎么還劃算

　　央行在11月21日晚間宣布，自22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。調(diào)整之后，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由原來(lái)的6.55%下調(diào)至6.15%。在這種利率背景下，如果借款人的房貸利率享受了折扣優(yōu)惠，大可不必急于提前還款，假設(shè)在新貸款基準(zhǔn)利率上打85折，折后利率為5.228%，這比五年期定存利率上浮20%后還低，所以這種情況下還不如將手上的閑錢(qián)存于銀行以獲取更多利息。

　　央行下調(diào)銀行貸款基準(zhǔn)利率后，房貸客戶(hù)需要支付的貸款利息進(jìn)一步減少，這種情況下如果你手上有好的投資渠道不妨將閑錢(qián)拿去進(jìn)行投資，從而獲取更多的收益。

　　在不久的將來(lái)仍有貸款需求的房貸客戶(hù)，也無(wú)需進(jìn)行提前還款，因?yàn)榫湍壳皝?lái)看，房貸利率是所有貸款類(lèi)型中利息最低的一項(xiàng)貸款，如果你現(xiàn)在提前償還房貸，在未來(lái)有資金需求的情況下再次申請(qǐng)貸款，獲得的貸款利息將比現(xiàn)在高出很多，可謂“得不償失”。(記者 李飛)