【導(dǎo)讀】青島鴻海佳園小區(qū)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓地上停車(chē)位使用權(quán)時(shí)自稱(chēng)，交3萬(wàn)元可使用63年。這一做法引發(fā)多家媒體關(guān)注并被叫停后，開(kāi)發(fā)商竟不顧禁令，加速“出售”車(chē)位�！短焯�315》本期聚焦：任性的開(kāi)發(fā)商。

　　央廣網(wǎng)北京1月15日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，近日，青島鴻海佳園小區(qū)多位業(yè)主給我們節(jié)目組打來(lái)電話(huà)。據(jù)業(yè)主們介紹，2013年年初，鴻海佳園延期交房就曾被當(dāng)?shù)孛襟w曝光，當(dāng)時(shí)“史上超低違約金”更成為輿論焦點(diǎn)。按照合同約定，鴻海佳園開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2012年年底將房屋交付給業(yè)主使用，但是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商青島鴻海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與工程總承包商發(fā)生糾紛，導(dǎo)致工期延誤，不能按期交房。當(dāng)是鴻海地產(chǎn)承諾，2013年5月底交房，否則上調(diào)違約金。

　　5月底業(yè)主們接收到交房通知，但是到售樓處后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供竣工驗(yàn)收備案表，也就是鴻海佳園當(dāng)時(shí)沒(méi)通過(guò)竣工驗(yàn)收就要交房。開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，驗(yàn)收前發(fā)布交房通知，是為了解決部分業(yè)主對(duì)住房的迫切需求。交房不具備強(qiáng)制性，業(yè)主可自愿領(lǐng)取鑰匙。

　　當(dāng)時(shí)媒體采訪(fǎng)了當(dāng)?shù)氐馁|(zhì)監(jiān)站工作人員，工作人員明確表示，小區(qū)沒(méi)有通過(guò)竣工驗(yàn)收合格的情況下，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主發(fā)布交房通知，屬于違規(guī)交房。質(zhì)監(jiān)站工作人員還建議，開(kāi)發(fā)商違規(guī)交房的情況下，業(yè)主應(yīng)該拒絕收房，以免造成不必要的麻煩。

　　但是，據(jù)業(yè)主王先生介紹，業(yè)主們都急于入住，所以就都在14年年初收房。令他們沒(méi)想到的是，入住兩年后，小區(qū)竟還無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收，房產(chǎn)證至今遙遙無(wú)期。

　　王先生：這個(gè)房子當(dāng)時(shí)按規(guī)定應(yīng)該是12月31號(hào)之前交房，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商各方面驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)，結(jié)果導(dǎo)致了延遲交房，業(yè)主一直意見(jiàn)很大，當(dāng)時(shí)違約金都很低，而且又采取了相應(yīng)的蠻橫措施，就是催著我們交房。你愛(ài)要就要，不要就算了，你愛(ài)交就交，不交就算了。許多人都是拖家?guī)Э诘�，那種剛性需求的業(yè)主沒(méi)有辦法，現(xiàn)入住，現(xiàn)裝修，到現(xiàn)在驗(yàn)收還沒(méi)通過(guò)。前一段時(shí)間我們向政府部門(mén)反饋，他說(shuō)到現(xiàn)在為止正在遞交材料什么的，業(yè)主到現(xiàn)在還沒(méi)拿到房產(chǎn)證，小孩子上學(xué)什么的都會(huì)受到影響。

　　房產(chǎn)證還沒(méi)拿到手，業(yè)主們又被要求，需一次交清63年的車(chē)位費(fèi)。大部分業(yè)主都認(rèn)為按月收取車(chē)位費(fèi)可以接受， 但是一次性交63年的車(chē)位費(fèi)，有些荒唐。

　　王先生：當(dāng)時(shí)是地上的車(chē)位，應(yīng)該是2014年的1月1號(hào)到2015年的12月31號(hào)，先是租兩年。地下的車(chē)位他說(shuō)可以租也可以買(mǎi)，因?yàn)榈厣系能?chē)位可能沒(méi)有按照規(guī)劃，有許多是占用綠化面積的，當(dāng)時(shí)租我們兩年，2015年12月31號(hào)不是到期了嗎？到期了以后他就在10月份左右去了個(gè)通知，就要求我們以3萬(wàn)塊錢(qián)的價(jià)格，以車(chē)位出讓的形式租63年，為什么是63年？這和房產(chǎn)證的到期日是一致的，就是相當(dāng)于一次性買(mǎi)掉一輩子的車(chē)位。

　　開(kāi)發(fā)商的奇葩做法引發(fā)多家媒體關(guān)注，2015年10月17號(hào)，多家媒體報(bào)道了這一事件，10月18號(hào)，青島市北區(qū)城市管理局下發(fā)了一份《關(guān)于停止辦理鴻海佳園小區(qū)地上停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的通知》。通知提到，因地上車(chē)位權(quán)屬?zèng)]有明確，待有關(guān)部門(mén)查實(shí)后會(huì)依法予以處置，現(xiàn)通知立即停止辦理相關(guān)手續(xù)。10月19號(hào)，青島市北區(qū)物業(yè)辦在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，他們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一情況是由小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位——青島鴻海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓地上車(chē)位使用權(quán)引發(fā)，區(qū)物業(yè)辦已經(jīng)責(zé)令青島鴻海開(kāi)發(fā)有限公司和青島易安居物業(yè)公司立即停止上述轉(zhuǎn)讓行為，等待查實(shí)地上車(chē)位權(quán)屬后依法予以處置。

　　但據(jù)業(yè)主介紹，被叫停后，開(kāi)發(fā)商竟不顧禁令，加速“出售”車(chē)位。

　　王先生：這件事情一直在被媒體曝光，當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)辦出了個(gè)文件，物業(yè)辦說(shuō)暫停車(chē)位的轉(zhuǎn)讓?zhuān)�結(jié)果到1月1號(hào)之后還是一直在進(jìn)行這件事情，而且許多業(yè)主都交了3萬(wàn)塊錢(qián)，之后它們現(xiàn)在又辦了新的藍(lán)牙卡，我是不考慮買(mǎi)這個(gè)，因?yàn)槲矣X(jué)得這本身就是不合規(guī)、不合法的。從1月1號(hào)起，我們就根本不能進(jìn)了，而且有幾個(gè)比較彪悍的人在門(mén)衛(wèi)處待著。而且出讓本身就是不合法的，沒(méi)有法律的依據(jù)。

　　開(kāi)發(fā)商加速“出售”車(chē)位，是不是因?yàn)榈厣宪?chē)位權(quán)屬已經(jīng)明確？記者聯(lián)系了青島市北區(qū)物業(yè)辦。物業(yè)辦工作人員答復(fù)，目前無(wú)法確認(rèn)地上停車(chē)位的準(zhǔn)確歸屬。

　　記者：我想了解一下現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)的地上車(chē)位權(quán)屬是不是已經(jīng)明確了？

　　工作人員：這個(gè)事情發(fā)生以后，區(qū)里面也召開(kāi)過(guò)協(xié)調(diào)會(huì)，我們關(guān)于車(chē)位產(chǎn)權(quán)到區(qū)里、市里都咨詢(xún)過(guò)專(zhuān)家的意見(jiàn)，然后他意見(jiàn)可能不統(tǒng)一，然后去法制部門(mén)，也沒(méi)法確定。

　　青島市北區(qū)物業(yè)辦人員還告訴記者，具體情況可以向青島市北區(qū)城市管理局了解，并提供給記者一個(gè)電話(huà)號(hào)碼。記者撥打多次，電話(huà)一直無(wú)法接通。

　　在地上停車(chē)位權(quán)屬不清的情況下，開(kāi)發(fā)商真的不顧禁令，在加速“出售”車(chē)位嗎？業(yè)主的這一說(shuō)法，記者也從物業(yè)公司工作人員的口中得到證實(shí)。

　　工作人員：之前那個(gè)通知我不知道是誰(shuí)發(fā)的，但是以前是以前，現(xiàn)在是現(xiàn)在，現(xiàn)在這個(gè)車(chē)位、這個(gè)地皮本來(lái)也是開(kāi)發(fā)商的，關(guān)鍵是現(xiàn)在地上車(chē)位已經(jīng)是轉(zhuǎn)租的，據(jù)我們了解也應(yīng)該差不多了。

　　記者：那不多了是吧，前兩天有人辦成了嗎？

　　工作人員：有，少。因?yàn)橹�前已�?jīng)集中辦理過(guò)一次，你們樓道里貼了通知，1月1號(hào)開(kāi)始辦理，已經(jīng)辦理過(guò)一次了，所以之后就只有極個(gè)別的來(lái)辦理，不是統(tǒng)一一大群人。

　　記者：2016年1月1號(hào)對(duì)吧？

　　工作人員：對(duì)，2016年1月1號(hào)開(kāi)始辦理的，從2015年12月20多號(hào)就開(kāi)始發(fā)放這個(gè)通知了。凡是去開(kāi)發(fā)商那里重新租賃協(xié)議的就可以到物業(yè)來(lái)辦藍(lán)牙卡。

　　物業(yè)人員提示，現(xiàn)在都在開(kāi)發(fā)商處“購(gòu)買(mǎi)”車(chē)位，辦理相關(guān)手續(xù)，物業(yè)只負(fù)責(zé)收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)。記者又撥通了開(kāi)發(fā)商售樓處的電話(huà)，電話(huà)接通后，對(duì)方自稱(chēng)是保潔員，只負(fù)責(zé)記錄要購(gòu)車(chē)位業(yè)主的姓名和電話(huà)。

　　記者：我是想辦一個(gè)車(chē)位。

　　保潔員：地上車(chē)位還是什么？

　　記者：地上車(chē)位。

　　保潔員：你想買(mǎi)？

　　記者：對(duì)。

　　保潔員：不過(guò)不多了，還是三萬(wàn)。

　　記者：可以使用多長(zhǎng)時(shí)間？

　　保潔員：和房產(chǎn)證同期。

　　記者：物業(yè)辦發(fā)了一個(gè)通知，說(shuō)是開(kāi)發(fā)商這邊要立即停止辦理小區(qū)地上停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，所以我就在想是不是不能辦了現(xiàn)在？

　　保潔員：應(yīng)該是能辦，你有什么信息你先留下。

　　記者又輾轉(zhuǎn)找到辦理車(chē)位費(fèi)手續(xù)的工作人員的聯(lián)系方式，記者撥打多次，電話(huà)都一直處在關(guān)機(jī)狀態(tài)。

　　關(guān)于這一話(huà)題，北京社區(qū)維權(quán)專(zhuān)家陳鳳山和北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師邵桐進(jìn)行了相關(guān)分析與解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：青島鴻海佳園小區(qū)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓地上停車(chē)位使用權(quán)時(shí)自稱(chēng)，交3萬(wàn)元可使用63年，被叫停后，開(kāi)發(fā)商竟然不顧禁令，加速“出售”車(chē)位。開(kāi)發(fā)商的做法，是否合理合法？

　　陳鳳山：首先，這個(gè)做法是違法的。因?yàn)闄?quán)屬未定，所以它沒(méi)有處分的權(quán)利�，F(xiàn)在有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，規(guī)劃車(chē)位都是開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)處分或者銷(xiāo)售或者出租，但是我個(gè)人認(rèn)為這種觀(guān)點(diǎn)在法理上并不完全成立。通常而言，我們認(rèn)為地面車(chē)位屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分。

　　邵桐：我們國(guó)家物權(quán)法中第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃停放車(chē)的車(chē)位車(chē)庫(kù)的歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，占用業(yè)主公有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的屬于業(yè)主共有。上述的法律規(guī)定分為兩個(gè)層次，第一，在這個(gè)建設(shè)區(qū)域內(nèi)，車(chē)位應(yīng)該由雙方當(dāng)事人在購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中予以約定。在沒(méi)有這種約定的情況下，占用了公有道路和其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的屬于業(yè)主共有，既然這是屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商向共有權(quán)人收取停車(chē)費(fèi)的行為就存在一種法律上的障礙。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：2015年10月18號(hào)，青島市北區(qū)管理局下發(fā)了一份《關(guān)于停止辦理鴻海佳園小區(qū)地上停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的通知》，通知提到，因地上車(chē)位權(quán)屬未明確，待有關(guān)部門(mén)查實(shí)后會(huì)依法予以處置，現(xiàn)通知立即停止辦理相關(guān)手續(xù)。10月19號(hào)，青島市北區(qū)物業(yè)辦在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也提到相關(guān)內(nèi)容。兩位剛也聽(tīng)到，記者聯(lián)系過(guò)物業(yè)辦，得到的答復(fù)是，目前相關(guān)部門(mén)還無(wú)法確認(rèn)地上停車(chē)位的準(zhǔn)確歸屬。要確認(rèn)清楚小區(qū)內(nèi)車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬一般需要多長(zhǎng)時(shí)間？

　　陳鳳山：如果僅僅是做產(chǎn)權(quán)登記，按照國(guó)務(wù)院不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第20條，從申請(qǐng)受理開(kāi)始，30個(gè)工作日之內(nèi)就應(yīng)該辦結(jié)。實(shí)際上做產(chǎn)權(quán)登記的過(guò)程很漫長(zhǎng)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有幾個(gè)程序要走：第一，它在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要做產(chǎn)權(quán)的預(yù)測(cè)。在開(kāi)始銷(xiāo)售之后，它還需要做實(shí)測(cè)。這兩個(gè)登記都需要竣工驗(yàn)收合格證明，然后再去做產(chǎn)權(quán)的初始登記。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：兩位對(duì)物業(yè)辦給出的答復(fù)持怎樣的看法？

　　邵桐：物業(yè)辦是一個(gè)基層的辦事機(jī)構(gòu)，其實(shí)它對(duì)于產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定是沒(méi)有相應(yīng)權(quán)利的，因此它只能等上一級(jí)的產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)有了一個(gè)準(zhǔn)確的答復(fù)以后，它才能給出一個(gè)明確的答復(fù)。因此，首先，它沒(méi)有權(quán)利認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的任何權(quán)利。第二，它只能根據(jù)上級(jí)的指示給出一個(gè)行政上的答復(fù)。在這種情況下，如果開(kāi)發(fā)商不配合相關(guān)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)證機(jī)構(gòu)去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，它就永遠(yuǎn)無(wú)法取得這個(gè)小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬登記。因此，它進(jìn)行出租或者出售都是違法的行為，或者是權(quán)利仍然待定。如果它最終沒(méi)有得到物權(quán)登記部門(mén)的認(rèn)定，這種行為將被視為一種無(wú)效的行為。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：首先，我們來(lái)討論一下，驗(yàn)收未過(guò)關(guān)就交房的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，就很任性，沒(méi)通過(guò)驗(yàn)收就交房，業(yè)主收房至今，小區(qū)還沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收，現(xiàn)在房產(chǎn)證辦不下，這是合法的嗎？業(yè)主們?cè)撛趺崔k，如何維護(hù)自己合法權(quán)益？

　　陳鳳山：這是非法的。建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例里面對(duì)此有明確規(guī)定，驗(yàn)收不合格或者沒(méi)通過(guò)就驗(yàn)收是不能交付使用的。

　　這些業(yè)主應(yīng)該向有關(guān)部門(mén)提起對(duì)開(kāi)發(fā)商的處罰，然后要求政府對(duì)它進(jìn)行行政處罰之后，再找律師提起民事訴訟，要求它承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：再來(lái)看看違約金的問(wèn)題，小區(qū)理應(yīng)在12年年底交房，業(yè)主們時(shí)被迫收房，小區(qū)到現(xiàn)在還沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商應(yīng)不應(yīng)該繼續(xù)支付違約金？

　　邵桐：首先，業(yè)主如果要向法院提起訴訟，一定要注意自己的訴訟請(qǐng)求的設(shè)計(jì)。根據(jù)現(xiàn)在的司法實(shí)務(wù)和判例，在這種情況下，如果業(yè)主要起訴開(kāi)發(fā)商，我認(rèn)為合適的訴訟請(qǐng)求首先是要求賠償損失。第二是要求承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這種違約責(zé)任是要依據(jù)雙方在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中違約條款當(dāng)中的具體約定，如果有明確約定，我們就可以按照這個(gè)約定來(lái)進(jìn)行，如果約定不明或者沒(méi)有約定，我們就可以參照最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的若干問(wèn)題的意見(jiàn)，也就是按照銀行同期貸款利率來(lái)計(jì)算。因此我認(rèn)為業(yè)主在維權(quán)時(shí)，第一要了解自己有什么樣的權(quán)利。第二還要根據(jù)相關(guān)的法律和司法解釋來(lái)合理主張自己的維權(quán)請(qǐng)求。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您對(duì)這3萬(wàn)元錢(qián)和63年的計(jì)算持什么樣的觀(guān)點(diǎn)？

　　陳鳳山：首先，這個(gè)合同可能被認(rèn)定為自始無(wú)效，所以那些買(mǎi)了車(chē)位的業(yè)主會(huì)很倒霉。雖然錢(qián)會(huì)被返還回來(lái)，但是如果這個(gè)開(kāi)發(fā)商陷入巨大的經(jīng)濟(jì)糾紛，它可能面臨著另外一種風(fēng)險(xiǎn)，他會(huì)為了補(bǔ)上一些財(cái)務(wù)上的窟窿，把錢(qián)挪用出去。一旦開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)，或者它的車(chē)位被抵押出去，作為抵押物被別人給要走了，業(yè)主就會(huì)遭受一定的損失。另外，即便通過(guò)合法的途徑也最多只能保護(hù)20年的合同期。即使開(kāi)發(fā)商真的擁有合法產(chǎn)權(quán)，這種長(zhǎng)期的使用權(quán)的銷(xiāo)售合同面臨著一種巨大風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以隨時(shí)終止這個(gè)合同。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在法律層面，車(chē)位的產(chǎn)權(quán)一般能租多少年？能賣(mài)多少年？?jī)r(jià)位大概是什么樣的？

　　邵桐：首先，出租和出售是兩個(gè)完全不同的概念。在必須享有處分權(quán)的前提下，才可以進(jìn)行出售。出租這種情況目前涉及到兩個(gè)主體，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，另外一個(gè)就是物業(yè)管理企業(yè)，或者是由業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)。它們都可以對(duì)車(chē)位進(jìn)行短期的出租，但是轉(zhuǎn)讓或者出售都必須考察它們是否有權(quán)利的基礎(chǔ)。只有合法的物權(quán)人才可以出售車(chē)位，如果不是，出售也會(huì)被認(rèn)為是一種無(wú)效的行為。而且業(yè)主一旦交了錢(qián)，如果權(quán)利人不是開(kāi)發(fā)商，壓住的錢(qián)就白交了，而且車(chē)位也無(wú)法正常使用。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：沒(méi)買(mǎi)車(chē)位，還在等待相關(guān)部門(mén)的調(diào)查結(jié)果的車(chē)主，現(xiàn)在還能采取哪些行動(dòng)，如何依法維權(quán)？

　　陳鳳山：沒(méi)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主們要積極向有關(guān)的行政部門(mén)申請(qǐng)行政的執(zhí)法行政處罰，由行政部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為做出一個(gè)合法或違法的書(shū)面認(rèn)定。第二，它們也應(yīng)該積極聯(lián)合起來(lái)，聘請(qǐng)律師然后通過(guò)合法的途徑去主張權(quán)利。如果開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在還沒(méi)有進(jìn)行竣工驗(yàn)收，它后面銷(xiāo)售車(chē)位的行為都是違法的。

　　邵桐：除了向行政機(jī)關(guān)反映，并要求行政處罰以外，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主應(yīng)該向法院提起訴訟，目前應(yīng)該提出解除合同的訴訟請(qǐng)求。沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主現(xiàn)在不要再購(gòu)買(mǎi)了，而且業(yè)主要根據(jù)已經(jīng)出來(lái)的行政處罰或法院判決來(lái)要求開(kāi)發(fā)商退出物業(yè)管理的領(lǐng)域，并且應(yīng)委托新的、具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理，然后把一切物業(yè)管理的事項(xiàng)都捋順了最后再繳納相關(guān)的費(fèi)用。