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　　日前，國土資源部聯(lián)合國家發(fā)展改革委下發(fā)通知，首次明確“住宅項(xiàng)目容積率不得低于1 .0”。業(yè)界分析認(rèn)為，這是從操作層面上進(jìn)一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擋在“閘門”之外。但《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，通知下發(fā)后，各地高檔住宅項(xiàng)目反而借機(jī)熱銷，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)微漲之勢。

　　“住宅容積率不得低于1.0”

　　6月中旬，兩部委聯(lián)合印發(fā)通知《限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》。與同時(shí)廢止的2006年目錄和2009年增補(bǔ)目錄相比，新的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄增加了“住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0(含1.0)”的限定。

　　這與國土資源部近兩年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對用地容積率控制標(biāo)準(zhǔn)作出的限定保持一致。業(yè)界普遍認(rèn)為，通過明確住宅項(xiàng)目容積率的限定，可以從操作層面上進(jìn)一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擋在“閘門”外。因此，業(yè)內(nèi)將新版的“禁止用地目錄”形象的稱為“禁墅令”。

　　據(jù)國土部介紹，發(fā)布實(shí)施新的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策和宏觀調(diào)控政策在土地供應(yīng)政策上的體現(xiàn)。事實(shí)上，自2003年以來，國土部已經(jīng)多次重申“嚴(yán)禁批別墅用地”。在每次例行的土地違法違規(guī)用地行為整治行動(dòng)中，“別墅類項(xiàng)目用地”與“高爾夫項(xiàng)目用地”一直處于嚴(yán)查之列。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，別墅的容積率沒有固定限制，一般定義在0 .2-1之間皆可，和此前叫停別墅用地的政策不同的是，此次首次明確了“低于1 .0的容積率”，為地方政府批地和審批規(guī)劃中提供了一個(gè)確切的標(biāo)準(zhǔn)。

　　資料顯示，自2006年開始全國國土部門即對土地供應(yīng)有保有壓，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，加大對中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　而另一方面，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“ 目 前 入 市 的 新 別 墅 用 地 大 都 是2003年以前立項(xiàng)”，而2004年之后取得的城市郊區(qū)地塊已經(jīng)難以獲得低密度的別墅用地批文。由于別墅售價(jià)較高而帶來的豐厚利潤，各大開發(fā)商趨之若鶩。華遠(yuǎn)、合生創(chuàng)展、保利等開發(fā)商名下均有高檔住宅開發(fā)項(xiàng)目。

　　高端項(xiàng)目依然熱銷

　　根據(jù)麗茲行市場研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到6月24日，北京地區(qū)2011年1月份后入市高端新建商品住宅成交量已突破372套，前半月成交量已趕超5月份全月數(shù)據(jù)。其中保利望京苑、冠城四季家園、依山庭苑等前半月單樓盤成交量均在50套以上。同期高端存量住宅成交量突破127套，同比上漲15.88%。

　　記者在端午節(jié)期間走訪發(fā)現(xiàn)，由于高端新建商品房市場多為期房銷售，周期相比存量房市場縮短幅度更為明顯。許多購房者在看房當(dāng)天即選擇成交，例如以“北京稀有低密度豪宅”作為營銷口號(hào)的西山壹號(hào)院樓盤，總價(jià)上千萬的房產(chǎn)當(dāng)天看房當(dāng)天成交的情況占比甚至過半。

　　而在“禁墅令”下發(fā)的當(dāng)周，據(jù)麗茲行所監(jiān)測的北京市內(nèi)豪宅項(xiàng)目中，有成交記錄的31個(gè)樓盤共成交豪宅223套，合計(jì)簽約面積3266平方米，環(huán)比上漲0.39%。當(dāng)周別墅產(chǎn)品9個(gè)豪宅項(xiàng)目共成交16套，合計(jì)簽約面積4519平方米，成交面積環(huán)比上漲7.52%。

　　在目前市場漸漸好轉(zhuǎn)的情況下，熱銷的項(xiàng)目從前期的剛需樓盤慢慢向中高端，甚至豪宅方向擴(kuò)展。整個(gè)6月份，北京入市的33個(gè)新盤當(dāng)中有一半是高端項(xiàng)目。麗茲行市場研究中心鄭海燕告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“這樣的集體行動(dòng)是較為罕見的”。

　　鄭海燕分析稱，高端住宅市場無論新房還是二手房，由于資源的稀缺性，新開發(fā)資源有限，基本是“賣一套少一套”。另外由于“市場進(jìn)一步的回暖，必然帶來業(yè)主或開發(fā)商心理的膨脹�！�

　　資料顯示，整個(gè)上半年，北京市 高 端 住 宅 市 場 明 顯 異 于 普 通 住宅 ， 在 成 交 量 和 價(jià) 格 方 面 均 保 持“火熱”狀態(tài)。從搜房網(wǎng)6月26日發(fā)布的《2012年1-6月北京商品住宅銷售金額排行榜》可以明顯看出，銷售金額排行前10的項(xiàng)目中，每平方米均價(jià)在3萬元以上的項(xiàng)目就占去7席。

　　“禁墅令”存在規(guī)避空間

　　在本次“禁墅令”下發(fā)之前，業(yè)內(nèi)就“高端住宅項(xiàng)目是否應(yīng)該納入限購范圍”有過爭議。部分專家擔(dān)心高端樓盤房價(jià)上漲會(huì)引起普通商品房的跟漲。而另一種聲音則認(rèn)為，高端住宅項(xiàng)目的消費(fèi)者群體較小，高端樓盤是否限購、是否降價(jià)對于普通購房者來說沒有太大意義，而高端樓盤在交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅收則十分可觀。

　　據(jù)測算，一套高端房產(chǎn)在二手買賣過程所帶來的稅收可以達(dá)到普通商品房的5至10倍甚至更高。而限購后成交量大幅下滑，一年下來僅高端二手房的交易稅收就減少近十億。當(dāng)前采用的一些辦法是通過土地增值稅等辦法來對部分高端樓盤區(qū)別對待。

　　由于別墅類房地產(chǎn)并非首次進(jìn)入禁止用地目錄，在之前的《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》通知中，已經(jīng)禁止出讓別墅類地塊。張大偉告訴記者，“2006年之后，各地依然有別墅地塊供應(yīng)，可見土地市場的政策執(zhí)行并不到位，即使本政策再次公布，實(shí)際還需要看執(zhí)行效果�！�

　　另外，對于很多容積率高于1的地塊，開發(fā)商往往采取拆分容積率的辦法。張大偉告訴記者，“用少數(shù)洋房搭配建設(shè)別墅，同樣可以規(guī)避這一政策，所以本政策的執(zhí)行效果對市場預(yù)計(jì)影響不大。甚至本政策出臺(tái)，可能被目前在售的部分別墅項(xiàng)目用作宣傳稀缺性的依據(jù)，實(shí)際對市場影響并不完全積極�！�