業(yè)內(nèi)：估計多數(shù)人會繼續(xù)持有 限價房供應(yīng)量不會很大 對市場的沖擊很小

　　廣州限價房推出8年，經(jīng)歷了三輪樓市周期之后，8359套房源的上市規(guī)則昨日得以進(jìn)一步明確。廣州市國土房管局昨日傍晚正式發(fā)布了《限價商品住宅退出操作指引》和《限價商品住宅上市交易操作指引》，根據(jù)上述兩個文件，在取得限價房5年后，產(chǎn)權(quán)人在轉(zhuǎn)讓限價房并補(bǔ)繳土地收益價款，或產(chǎn)權(quán)人自行繳納土地收益價款后取得完全產(chǎn)權(quán)兩種情況下，其限價房可上市交易。

　　根據(jù)《指引》，限價房補(bǔ)繳的土地收益價款為按照交易時點(diǎn)或申請補(bǔ)繳時點(diǎn)契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳，補(bǔ)交土地收益價款后，房屋性質(zhì)登記為商品住宅。業(yè)內(nèi)分析，即使廣州市地稅局已經(jīng)啟用了全新的二手房交易評估系統(tǒng)，但在二手房市場中，報稅價格與實際成交價格之間仍然存在一定的差距，所以相信轉(zhuǎn)賣限價房仍然存在一定的盈利空間。不過，由于限價房總量有限，上市的比例也不會太大，對廣州樓市的沖擊微乎其微。

　　限價商品住宅如果在5年內(nèi)退出的，實行“內(nèi)循環(huán)”退出，仍作為限價房交易。

　　房管局：限價房5年內(nèi)也可“內(nèi)循環(huán)”

　　2006年以來，廣州市共組織公開出讓了8359套限價商品住宅用地項目。據(jù)廣州市國土房管局透露，上述項目的限價商品住宅均已按《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》（穗府〔2008〕1號，以下簡稱1號文）的規(guī)定銷售完畢。為明確限價商品住宅5年內(nèi)退出和5年后上市交易的具體操作，市國土房管局昨日正式向社會公布《限價商品住宅退出操作指引》和《限價商品住宅上市交易操作指引》。

　　房管局表示，該批限價商品住宅的退出、上市交易等后續(xù)管理規(guī)定，按照舊案舊辦法，仍然繼續(xù)適用1號文。同時，業(yè)主的《限價商品住宅買賣合同》、合同附件《乙方申購限價房承諾書》、《購買限價房申請表》等也就1號文的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了約定。不過，市住房保障辦公室按照保障性住房規(guī)定銷售的限定價格銷售的拆遷安置房，不適用于昨日出臺的《指引》。

　　《指引》提出，限價商品住宅如果在5年內(nèi)退出的，實行“內(nèi)循環(huán)”退出，可先由政府回購，政府不回購的，再安排符合限價商品住宅購買條件者購買，退出的房屋價格將按照房屋銷售價格按照年限折舊率結(jié)合新舊程度確定；房屋性質(zhì)仍屬于限價商品住宅。

　　而限價商品住宅5年后上市交易的，產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓限價商品住宅則要補(bǔ)繳土地收益價款，或產(chǎn)權(quán)人自行繳納土地收益價款后取得完全產(chǎn)權(quán)后再出讓；補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為土地收益價款按照交易時點(diǎn)或申請補(bǔ)繳時點(diǎn)契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳。

　　房管局昨日出臺的《指引》，相當(dāng)于明確了補(bǔ)交土地收益價款的計算方式。

　　規(guī)定解讀：明確土地收益價款計算方式

　　限價商品住宅是指政府公開出讓商品住宅用地時，提出銷售價格、住宅套型面積、銷售對象等限制性要求，由開發(fā)建設(shè)單位通過公開競爭取得土地使用權(quán)，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和銷售的商品住宅。根據(jù)廣州的限價房出讓辦法，限價房申購人的收入水平為個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

　　根據(jù)當(dāng)年出臺的限價銷售辦法，已購限價房者自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)，因購買、繼承、贈與、析產(chǎn)等原因再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅的，應(yīng)當(dāng)在辦理再次擁有住宅的產(chǎn)權(quán)登記前申請由市國土房管局回購或安排符合限價房購買資格者購買。回購或購買的價格按照原銷售價格結(jié)合成新確定；市國土房管局放棄回購或未安排符合限價房購買資格者購買，以及再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅時限價房辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記已滿5年的，應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交土地收益價款。限價房補(bǔ)交土地收益價款應(yīng)當(dāng)按照出租和轉(zhuǎn)讓時同地段、同類別商品住房市場價格與限價房購買價格之間差價的70%計算。

　　由于陰陽合同的存在，報稅價格與實際成交價格之間仍然存在差距，這部分業(yè)主銷售限價房的收益應(yīng)可高于預(yù)期，仍然屬于“有得賺”。

　　專家分析：業(yè)主銷售限價房仍然“有得賺”

　　根據(jù)當(dāng)年的銷售規(guī)則，購買限價房的申請人應(yīng)當(dāng)在購房申請時書面承諾遵守相關(guān)規(guī)定。

　　記者了解到，今年廣州幾個限價房小區(qū)就陸續(xù)達(dá)到了五年后才能上市的年限要求。此前，保利西子灣、中海金沙馨園限價房小區(qū)的上千業(yè)主聯(lián)名要求修改限價房上市政策。部分業(yè)主們認(rèn)為限價房上市時需要“繳納70%差價作為土地收益給政府”的規(guī)定不合理，賣房后難以置換同等地段的普通商品房。當(dāng)時，業(yè)主提出了“為什么購買時只是享受市場價與限價之間的優(yōu)惠，在轉(zhuǎn)讓時候要計算房產(chǎn)的增值部分來補(bǔ)償？”等六大疑問。

　　不過，這些業(yè)主的訴求也遭遇到了不同的聲音。有網(wǎng)友就曾在業(yè)主討論帖中表示：“認(rèn)為這樣不合理，為何你當(dāng)初又買限價房？這個政策政府在賣限價房之前就說清楚的了�！�

　　“這部分業(yè)主當(dāng)時相當(dāng)于是享受了其他納稅人提供的福利，如果再希望通過轉(zhuǎn)手限價房盈利，并不合理。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志昨日在接受記者采訪時表示，限價房也屬于保障性住房，如果當(dāng)時沒有限價房，可能這些業(yè)主就難以置業(yè)，無法參與物業(yè)升值的機(jī)會。既然當(dāng)初買房時接受了相關(guān)規(guī)則，就應(yīng)該接受規(guī)則。

　　“除了需要以小換大把限價房賣掉之外，估計大多數(shù)人還是會繼續(xù)持有�！编嚭浦颈硎�，實際這部分業(yè)主放出的限價房供應(yīng)不會很大，對市場的沖擊很小。

　　數(shù)量

　　8359套

　　小區(qū)

　　保利西子灣

　　萬科城花園

　　中海金沙馨園

　　龍光峰景華庭

　　宏康和園

　　出讓條件

　　限價房申購人的收入水平為個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

　　出讓限制

　　市住房保障辦公室按照保障性住房規(guī)定銷售的限定價格銷售的拆遷安置房，不適用于昨日出臺的《指引》。