潮汕人劉小姐發(fā)現(xiàn)近幾年在深圳的很多親戚、朋友通過買房投資,賺得缽滿盆滿,去年也通過深圳的親戚在羅湖區(qū)果斷買了一套兩房物業(yè),短短半年即升值50%左右。嘗到甜頭后,她又多方了解、看房,希望再買入一套。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年12月,深圳新房價格指數(shù)同比漲47.5%,二手房同比漲42.6%,樓價漲幅領(lǐng)跑全國。

　　深圳房價在過去一年的瘋狂上漲為全國矚目,到底是誰在推高深圳房價?很多人會將目標(biāo)指向投資客,甚至中介,但從數(shù)量上來看,剛需客們才是最大推手。而且,深圳的剛需客買房時大多抱著投資心態(tài),傾向于購買升值空間更大的片區(qū)。

　　與北京、上海、廣州相比,深圳的人口密度最高、人多地少最明顯。深圳土地面積約1997平方公里,大致是北京的八分之一、上�；驈V州的三分之一。截至2014年底,深圳市的常住人口為1078萬人,與廣州相當(dāng),大致是北京、上海的二分之一。

　　而作為一個移民城市,深圳的外來人口比例高達70%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北上廣35%～40%的水平。大部分外來人口主要通過租房解決住房問題,這也直接導(dǎo)致深圳的住房自有率極低,只有約30%。同時,深圳人口年輕化,購房適齡人群比例比北上廣更高。

　　《第一財經(jīng)日報》記者注意到,80后逐漸成為深圳購房主力,他們在購房時會綜合考慮居住和投資因素。剛在龍華買入一套新房的吳先生告訴記者,他對比幾個樓盤后,在戶型、環(huán)境差不多的條件下,最終以稍高的價格選擇了升值空間更大的房源。

　　當(dāng)剛需客都抱著投資心態(tài)買房時,樓市就更像是股市,價格在人們的看漲心態(tài)中水漲船高。

　　純粹的投資客也是深圳房價高漲的重要推手。深圳鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年深圳投資置業(yè)占比高達26.7%,比2014年增加3.0%,更是2011年的3倍之多,其中個別月份投資超過30%,同時有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益,且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”進行購房。

　　《第一財經(jīng)日報》記者了解到,越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊伍。在深圳已經(jīng)有一套房的王小姐,近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。

　　“眾籌買房并不復(fù)雜,就是幾個朋友湊齊首付,并準(zhǔn)備好兩年左右的月供資金,大家簽訂一個合約,以其中某一位的名義買房,約定房價上漲到某個點時拋出,獲利按出資比例分成。”王小姐告訴《第一財經(jīng)日報》記者,合同中還要考慮房價滯漲的因素,若到某個時間點,房價漲幅依然不高,也必須拋出。

　　聯(lián)合炒房的極端,便是“包樓”。一位投資客告訴本報,深圳一些有實力的投資客會抱團,在看好某個新樓盤后,與開發(fā)商協(xié)商以某個價格承包下整棟樓,留著自己慢慢賣。

　　由于深圳限購,投資客會通過成立公司、購買“房票”等方式獲取購房資格。“房票”即購房資格,過去一年,深圳“房票”的價格已從幾千元上漲到了數(shù)萬元。

　　在投資客中有一類特殊人群,即房地產(chǎn)中介從業(yè)人員。由于對房地產(chǎn)行業(yè)有較為專業(yè)的認(rèn)知和判斷,中介從業(yè)人員更容易從投資房產(chǎn)過程中獲利。

　　美聯(lián)物業(yè)研究中心經(jīng)理何倩茹對《第一財經(jīng)日報》記者表示,相比于普通購房者來說,中介從業(yè)人員更容易接觸到筍盤(處于價格洼地的房源),可以先行買入,待房價上漲后拋出,賺取差價。

　　就在近期,深圳規(guī)土委發(fā)布了一則《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員購房等行為的溫馨提示》,提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房地產(chǎn)交易價格等信息,賺取交易差價。

　　“中介從業(yè)人員買房多為市場行為,但也不排除有惡意炒房、賺取差價的個案。大型中介對此是明令禁止的,一旦發(fā)現(xiàn),不僅要開除,還會進入深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的黑名單。”何倩茹說。