“認房又認貸”“殺傷力”明顯 信貸政策成樓市走向關鍵因素
北京近日再次出臺“認房又認貸”的調(diào)控政策。這是2010年7月以來,北京市第三次搬出這把房價“砍刀”。從此前該政策在多地實施的情況看,短期內(nèi)對房價殺傷力顯著,但政策放松后,房價很快就“報復性反彈”。
中國證券報記者從知情人士處獲悉,北京樓市“3·17”新政頒布后,若房價繼續(xù)單邊上揚,更為嚴苛的調(diào)控政策可能出臺,包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構(gòu)等,維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。3月26日晚,北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,對北京市的商業(yè)、辦公類項目加強監(jiān)管,對個人購買商辦類項目進行限制。
抑制樓市過熱
2010年6月4日,住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知,就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了規(guī)范。按照通知要求,在二套房的認定上,實行以家庭為單位,以“認房”為主,同時輔之“認貸”。這是“認房又認貸”政策首出江湖,當時被稱為“最嚴厲”的二套房標準認定政策。
在二套房的認定上,2007年曾出臺過相應的標準,但2007年實行“認貸不認房”的原則。在這種情況下,炒房者對每套住房可以通過全款支付之后,然后用房產(chǎn)做抵押,再去銀行以其他名義貸款炒房。
此后的7月12日和7月15日,上海和北京分別出臺“認房認貸”的具體執(zhí)行細則。銀行在放貸前,不僅要查詢借款人的貸款記錄,還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。
此次調(diào)控的初衷在于抑制當時的樓市過熱。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2007年,北京純商品住宅均價首次破萬。2008年央行連續(xù)五次降息,2009年又開始鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資,至2010年開始限購時,北京房價的均價已逼近2萬元/平方米。
此后半年內(nèi),多地市緊跟北京和上海的腳步,出臺類似調(diào)控政策,房價上漲被踩上了剎車。2011年11月,北京大興順馳領海樓盤開盤價從1.8萬元/平方米下調(diào)到1.4萬元/平方米;上海萬科清林徑樓盤的開盤價下調(diào)15%;南京天正濱江花園開盤價從2萬元/平方米調(diào)至1.59萬元/平方米;北京京貿(mào)國際城開盤價從1.98萬元/平方米下調(diào)到1.4萬元/平方米。
根據(jù)央行發(fā)布的個人房貸總量統(tǒng)計數(shù)據(jù),2011年全國個人購房貸款余額為7.14萬億元,同比下滑31%;2012年全國個人購房貸款余額8.1萬億元,同比增長0.24%。由數(shù)據(jù)可見,信貸政策從緊,對房價的短期抑制效果明顯。
信貸政策作用顯著
在經(jīng)歷了樓市大幅調(diào)整的2011年之后,2012年6月8日,央行下調(diào)基準利率,同日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法》, 將商業(yè)銀行二套房貸風險權(quán)重下調(diào)。2012年7月6日央行再次下調(diào)基準利率。2012年下半年,房價在前期下跌基礎上出現(xiàn)一些上漲。
2013年1月,部分銀行將二套房認定標準微調(diào),“認房認貸”放寬為“認房可不認貸”。2013年4月,多地重申“認房認貸”政策。不過,根據(jù)央行發(fā)布的個人房貸總量統(tǒng)計數(shù)據(jù),在經(jīng)過2011年和2012的壓制后,2013年房貸規(guī)模大幅增長。業(yè)內(nèi)人士表示,在實際執(zhí)行中可能放松了“認房又認貸”政策。
央行數(shù)據(jù)顯示,2013年全國個人購房貸款余額為9.8萬億元,同比上漲77%。與此對應的是,2013年全國多地房價明顯上漲。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,當年北京二手房成交量同比上漲37.15%,掛牌均價約3.2萬元/平方米。
2014年上半年,多地再次強調(diào)“認房又認貸”政策,央行收緊房貸政策。2014年9月,房價明顯下跌。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,當年北京房價跌幅達到12.8%。2014年9月30日,央行和銀監(jiān)會發(fā)文,將“認房又認貸”政策改為“認房不認貸”。2015年,深圳樓市率先大漲,上海隨后異動。到了2016年,南京、廈門、寧波、鄭州等20多個城市樓市紛紛上漲。2016年的10月和11月,深圳和上海分別再次強調(diào)“認房又認貸”。然而,深圳和上海樓市依然出現(xiàn)10%左右的漲幅。
格隆匯資深研究員認為,實質(zhì)上起殺傷作用的是信貸。央行數(shù)據(jù)顯示,2015年全國個人購房貸款余額為14.18萬億元,同比上漲55%;2016年全國個人購房貸款余額為19.83萬億元,同比上漲112%。與此對應的是,北京的房價突破6萬元/平方米。
“房價增速主要取決于央行對房貸的態(tài)度。歷史數(shù)據(jù)表明,2010年央行收緊房貸后,2011年北京和上海的房價出現(xiàn)30%左右的跌幅;2013年房貸政策松動,北京和上海的房價出現(xiàn)約40%左右的漲幅;2014年再度收緊,北京房價跌幅12%;2014年底放松,房價在一年之后出現(xiàn)暴漲!痹撗芯繂T表示。
樓市調(diào)控仍有后手
中國證券報記者從知情人士處獲悉,北京樓市“3·17”新政頒布后,3個月內(nèi)若房價仍舊單邊上揚,政府可能考慮出臺更為嚴苛的政策,抑制樓市非理性上漲,維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。調(diào)控措施包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構(gòu)等。
3月26日晚間,北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。根據(jù)公告,開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用;再次出售時,應當出售給企事業(yè)單位、社會組織。
公告強調(diào),在政策執(zhí)行之前,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業(yè)單位、社會組織,也可出售給個人。個人購買應當符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。在申請購買之日起,在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。同時,商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,北京房價已連續(xù)17個月環(huán)比上漲。自2015年10月份以來,北京平均房價由37221元/平方米,上漲至60738元/平方米(2017年2月),漲幅高達63.18%。北京樂居近日的調(diào)查顯示,76%被調(diào)查者認為北京房價過高,勉強接受的僅占17%。
中國證券報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認為,“3·17”新政對各類購房人群影響不一。“北京購房人群可以分為三類人,包括首次購房人群、換房人群、購買二套房人群!薄皭鄯空摺眲(chuàng)始人劉常青稱,對于第一次購房的人群而言,沒有太大影響,首付比例還是35%,利率也沒有變化。唯一的變化就是貸款年限由最長30年變?yōu)樽铋L25年(不含25年)。
對于購買二套房的人而言,新政的影響并不大。新政實施前,普通住宅的首付比例是50%,非普通住宅是70%;新政實施后,普通住宅提高到了60%,非普通住宅提高到80%!10個百分點對大部分準備購買二套房的人群而言沒有太大影響!眲⒊G啾硎。
對于換房人群,“認房又認貸”的影響較大,特別是已經(jīng)把房子賣了,還沒來得及購買新房的人!皩τ谝呀(jīng)簽約,付了定金,但還沒申請貸款的購房者影響更為突出!辨溂业禺a(chǎn)北京區(qū)一位負責人稱。