用益金融信托研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年初至今，集合資金房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模1273.26億元，去年同期為846.43億元；成立規(guī)模888.08億元，去年同期為666.35億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)三成。

　　具體來(lái)看，1月份、2月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模均在100億元左右水平，3月份開(kāi)始顯著升溫，突破235億元，4月份降至170億元，5月份至今不完全統(tǒng)計(jì)已超過(guò)235億元。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托今年以來(lái)的同比顯著增長(zhǎng)與其他渠道房地產(chǎn)融資全面收緊有關(guān)。

　　第三方研究機(jī)構(gòu)普益標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告稱，首先是嚴(yán)控境內(nèi)發(fā)債，去年11月以來(lái)，再無(wú)房地產(chǎn)公司債獲得批準(zhǔn)發(fā)行。其次銀監(jiān)會(huì)明確提出銀行業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)則要求和調(diào)控政策，一方面收緊開(kāi)發(fā)貸，另一方面嚴(yán)禁理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)；今年年初中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)亦出臺(tái)監(jiān)管細(xì)則，明確禁投16個(gè)城市的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，地產(chǎn)私募融資大幅收縮。此外，有消息稱，監(jiān)管層近期已基本停止給房企今年最青睞融資方式——海外發(fā)債發(fā)放批文。

　　太平洋證券分析師魏濤說(shuō)：“嚴(yán)監(jiān)管是當(dāng)前金融監(jiān)管的基調(diào)，去年下半年以來(lái)，金融監(jiān)管進(jìn)入政策指導(dǎo)密集期，從二級(jí)市場(chǎng)行為到各金融業(yè)態(tài)常規(guī)業(yè)務(wù)。多種地產(chǎn)融資手段被限之后，房企融資需求對(duì)信托依賴度攀升�！�

　　但是種種跡象顯示，針對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管未來(lái)將更加嚴(yán)格。 近日，銀監(jiān)會(huì)向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》顯示，違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)，包括：是否通過(guò)股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款等。

　　雖然銀監(jiān)會(huì)隨后公開(kāi)表示，印發(fā)檢查要點(diǎn)是現(xiàn)場(chǎng)檢查的一種通行做法，僅用于指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。但是普益標(biāo)準(zhǔn)分析稱：“該文件下發(fā)，意味著在當(dāng)前監(jiān)管背景下，房地產(chǎn)信托也不再是房地產(chǎn)企業(yè)的避風(fēng)港，信托公司正在開(kāi)展的拿地融資業(yè)務(wù)承壓，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長(zhǎng)有限�！�

　　申萬(wàn)宏源證券分析師孟祥娟指出，未來(lái)應(yīng)密切關(guān)注過(guò)度依賴信托通道融資，且流動(dòng)資產(chǎn)和銷售回款對(duì)剛性債務(wù)覆蓋不足的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　華融信托研究員袁吉偉認(rèn)為，在持續(xù)的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)信托面臨更大不確定性，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度的上升，投資者投資意愿將會(huì)降低，投資收益要求會(huì)升高，由此，房地產(chǎn)信托募集難度會(huì)逐步增大。

　　袁吉偉表示， 當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控主要涉及住宅項(xiàng)目，抑制房地產(chǎn)泡沫的形成，對(duì)于養(yǎng)老房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、物流房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資基金信托等房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域及業(yè)務(wù)是支持的。因此，建議房地產(chǎn)信托繼續(xù)增強(qiáng)專業(yè)化水平，挖掘細(xì)分領(lǐng)域和市場(chǎng)潛力，綜合運(yùn)用并購(gòu)、資產(chǎn)證券化等手段，豐富房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)模式，有利于化解宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的沖擊。（記者 王鶴）