【導(dǎo)讀】央行公布，三季度末房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.18萬億元，同比增長22%。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》帶來數(shù)據(jù)解讀：房地產(chǎn)貸款“增長較快，但增速趨緩”透露哪些信息？

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)10月29日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，一輛疾馳的汽車從山頂直沖而下,車速不減,拐彎時突然一個甩尾,側(cè)滑過彎，這樣的“飄移”動作我們會在電影中看到, 如今在金融領(lǐng)域也出現(xiàn)了這樣的“飄移”秀。今年全國樓市行情持續(xù)了九個月低迷，好不容易迎來了傳統(tǒng)的樓市銷售“金九”旺季，但從9月樓市狀況來看，購房者表現(xiàn)異�！暗�定”，“金九”變“銅九”。這段時間，房價(jià)這輛汽車一直在走下坡路，按理說房地產(chǎn)貸款應(yīng)該也是順勢換擋減速，但從昨天公布的貸款數(shù)據(jù)來看,這輛車依然馬力十足，車速似乎沒減。

　　央行昨天公布的三季度末金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告顯示, 房地產(chǎn)貸款增長較快，今年三季度末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增長13.2%。而房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.18萬億元，同比增長22%，增速之比上季末低了1.7個百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)貸款增長較快，但增速趨緩，它在貸款中占了五分之一，比重還是比較大, 所以它更像是一輛裝載許多貨物的重型卡車，如今下坡時“漂移”而過,這個“漂移”透露哪些信息？是在炫酷作秀,還是危險(xiǎn)超速，下面就請專家作出解讀。

　　相比房價(jià)的連連下跌，房地產(chǎn)貸款真的超速了嗎？經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立給了否定的答案，他認(rèn)為，其實(shí)房地產(chǎn)貸款去年四季度比三季度漲了許多，現(xiàn)在已經(jīng)開始減速，但如果拿去年三季度作為參照物，就會出現(xiàn)依然增長太快的錯覺。

　　尹中立：主要是在于這個指標(biāo)理解的問題，因?yàn)樗�是同比，也就是說截止到今年的前三季度與去年的三季度末的數(shù)字去比較，它增長了17.5%，就是個人房地產(chǎn)貸款余額增長了17.5%，這中間有一個因素是因?yàn)槿ツ甑牡谒募径仍鲩L的速度特別快，所以因?yàn)橥�比的�?shù)字實(shí)際上就是有一個去年第四季度數(shù)字干擾的因素影響，從絕對數(shù)量來看，前三季度貸款的增量只有1.33萬億，實(shí)際上比去年同期說了400億，所以絕對數(shù)看得比同比數(shù)字看起來要更加直觀一點(diǎn)。前三季度的房地產(chǎn)貸款，其實(shí)保障性住房的貸款增長速度達(dá)到了50%多，這個速度是比較快的，其他的應(yīng)該說各項(xiàng)指標(biāo)都是在下降的。比如說房地產(chǎn)開發(fā)貸款還有地產(chǎn)開發(fā)貸款，還有個人住房貸款，這些增長的速度看上去，同比的速度看上去還是比較高，但是從發(fā)放貸款的絕對量來看，實(shí)際上相比去年的同期都有所下降的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員吳慶從另一角度分析, 房地產(chǎn)貸款依然增長較快，沒有大幅回落，說明開車的司機(jī)也就是銀行對剎車心存憂慮。銀行怕產(chǎn)生壞帳暴露，寧可繼續(xù)踩油門，繼續(xù)借錢給房地產(chǎn)企業(yè)。

　　吳慶：我認(rèn)為這個房地產(chǎn)貸款有可能包含著一些不良信息，我們知道過去一年里頭，房地產(chǎn)的價(jià)格和房地產(chǎn)的銷售都是不太好的，個別地方已經(jīng)出現(xiàn)了滯銷，然后有的房地產(chǎn)商已經(jīng)出現(xiàn)了資金鏈的斷裂。那銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，這個開發(fā)貸同比增長竟然是達(dá)到22%，地產(chǎn)開發(fā)貸款也增長了將近13%，這種情況的話，我覺得可能標(biāo)志著我們的一部分開發(fā)商是靠著銀行的貸款在維持自己資金鏈正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，如果是這樣的話，就不是一種健康的狀況。另外就是銀行為什么要給這些房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)發(fā)放貸款，增加發(fā)放貸款呢，這可能說明我們有一些金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)商給綁架了，他如果不繼續(xù)發(fā)放貸款的話，那么可能就意味著金融機(jī)構(gòu)的不良就會暴露出來，這樣的話就不再是一個健康的信號。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：首先我有一個困惑，就是剛剛我們看到央行的這個數(shù)據(jù)，三季度末的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額是4.18萬元，同比增長了22%，這個增長幅度看起來好像挺大的，但是我們剛剛前面兩位專家也談出了他們的觀點(diǎn)，這個尹中立先生就特別說到，這個可能是個錯覺，因?yàn)槭峭�比的比值。然后吳慶先生他又從另外一個角度分析了，可能銀行是怕壞賬的暴露。所以數(shù)據(jù)出來以后，可能跟我們廣大消費(fèi)者的感覺也有一點(diǎn)點(diǎn)相反，我們現(xiàn)在感覺到的是我們想買房子根本貸不出來款，這個貸款怎么能增長呢？您是怎么分析的呢？

　　魯政委：我覺得首先從具體的數(shù)據(jù)來看，目前個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速都是比整體的貸款增速要高的。比如說一到三季度，給老百姓的按揭貸款增速是17.5%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是18.2%，都比整體的13.2%整體的貸款增速要快。那么至于說現(xiàn)在比如說老百姓的一種感受，我想一個比較大的問題，就是第一個跟去年相比，去年因?yàn)榛鶖?shù)是比較高的，其實(shí)今年的增速沒有能夠繼續(xù)保持去年那么高的增速，但是在去年那么高的基數(shù)下，這個量仍然是不少的，然后其實(shí)真正的想買房子的，符合因?yàn)橄拶徥亲罱?月30號才取消，這個限貸的政策才取消，而在這之前只要你是符合條件的，其實(shí)申請貸款依然是沒有問題的。

　　那對于前面我也聽到，比如說他們講的，說至少存在著壞賬隱藏的問題，而事實(shí)上從目前為止，銀行分行業(yè)的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)和個人按揭貸款的壞賬率還是在各類資產(chǎn)當(dāng)中都是最低的，那你至于前面的專家說，是不是銀行由于擔(dān)心壞賬會繼續(xù)給它發(fā)放貸款。第一個這個存在一個合規(guī)的問題，就是是不是在監(jiān)管規(guī)則滿足的情況下，那如果滿足的情況下銀行這么做了，放在其他領(lǐng)域，其實(shí)銀行，就是下面基層的負(fù)責(zé)人也是會這么做的。但是為什么其他領(lǐng)域的壞賬率要比房地產(chǎn)的壞賬率要高得多呢？所以我想從這個意義上來講，前面的那個專家的推斷其實(shí)我覺得并不具有合理性，也就是說既然對不同的行業(yè)操作方法都是一樣的，可是其他行業(yè)的壞賬依然沒有捂住，還是上來了，那說明是真有問題，那地產(chǎn)現(xiàn)在至少沒有面對著最嚴(yán)重的問題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：說到底還是要看市場的一個表現(xiàn)，因?yàn)橹�前我們也看到�?月份以來，關(guān)于房地產(chǎn)回暖刺激政策相繼的出臺，那么現(xiàn)在有關(guān)的房屋銷售的數(shù)據(jù)出來之后，好像并沒有一個明顯的改觀，剛才也說到傳統(tǒng)的“金九銀十”這么一個旺季，現(xiàn)在可能還沒有完全實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者表現(xiàn)得比較淡定，所以這是不是銀行可能在這個時候不會太大的進(jìn)行一個投放的原因所在，這個市場還沒有完全真正的激活，您怎么看待這個市場的變化呢？

　　魯政委：這個要從兩個層面看，第一個從對個人按揭貸款的層面，第二個是從對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的層面。從個人按揭貸款的層面來講，其實(shí)銀行是比較被動的，就是并不存在銀行主動支持你一說，你說你都不買房子，銀行說我給你貸款吧，它不會有這樣的問題，是吧。只存在一個，你有了買房子的需求，你來了，我批不批的問題，但是如果你現(xiàn)在自己觀望了，那我銀行其實(shí)是沒有辦法主動給你錢的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在據(jù)一些消費(fèi)者反映是這么一個情況，就是之前銀行也說打七折這樣的政策有，但是我們好像到銀行，比如說現(xiàn)在你看上一個房子，你想從銀行貸這個打七折的房貸還是不太可能的，這是為什么呢？

　　魯政委：是這樣子的，就是央行給的一個規(guī)定是最低的，就是下限是七折，但是不是說這個七折你一定能拿到。第一個從商業(yè)銀行來講要看它的資金成本，七折的利率是個什么利率呢？就是現(xiàn)在的政策性銀行發(fā)金融債的利率，也就是說政策性銀行要拿到錢，它就是七折現(xiàn)在房貸利率的成本。那你說一般的商業(yè)銀行怎么能把這個錢按七折放出去呢，放出去就意味著商業(yè)銀行是倒掛的，商業(yè)銀行直接就虧錢了，所以七折是不可能拿到的。目前其實(shí)能拿到基準(zhǔn)利率已經(jīng)是一個非常好的價(jià)格了，而且商業(yè)銀行還要考慮到不同申請人的資信狀態(tài)，從而來的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)也會有不同。那么當(dāng)然我接著要說一下，你剛才說的這個開發(fā)商的問題，從這個開發(fā)商來講，其實(shí)只要適銷對路的開發(fā)商今年的資金鏈才會有明顯的緩解。