【導(dǎo)讀】國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天上午公布10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，環(huán)比無一上漲。本期經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》解讀最新數(shù)據(jù)。
央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月18日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，房地產(chǎn)大佬王石曾經(jīng)說，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別黃金時(shí)代，而進(jìn)入白銀時(shí)代。然而，有人戲稱，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)更像是黑鐵時(shí)代。有統(tǒng)計(jì)顯示，今年前8月國(guó)內(nèi)商品住宅銷售面積同比下降10%，9月份全國(guó)主要城市樓盤銷量和去年同期相比也下降了大約20%。十月初央行接棒地方政府加入救市行列，通過降低首貸認(rèn)定門檻，有限放松信貸，來刺激需求，而從10月的市場(chǎng)反應(yīng)來看，購(gòu)房者卻并沒有多少熱情，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”早已不見蹤影。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天上午發(fā)布的最新數(shù)據(jù)似乎也印證了這一點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格，與上月相比，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有67個(gè)，上漲的城市有3個(gè)。
不過，房?jī)r(jià)的下跌也讓一些購(gòu)房者在這個(gè)時(shí)候選擇入市。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，今年十一七天商品住宅成交量處于2010年以來最低位，環(huán)比降幅為35%，但此后樓市交易逐步回暖，周交易量連續(xù)突破，特別是10月第四周，一線城市周成交量近1萬套，達(dá)到2014年以來的最高點(diǎn)。臨近年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)如何？房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)是否還會(huì)繼續(xù)？北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科對(duì)此解讀。
經(jīng)濟(jì)之聲：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)中，70個(gè)大中城市，與上月相比，有69個(gè)城市房?jī)r(jià)下降，有1個(gè)城市持平，可以說就是沒有上漲的城市，主要原因是什么？都說樓市的“金九銀十”已不再，今年是不是也是這種情況？
馮科：可能大家還在觀望，市場(chǎng)政策是刺激消費(fèi)型的購(gòu)買，對(duì)于這種投資型的購(gòu)買，可能它在一定時(shí)間里成為市場(chǎng)的主力了，所以市場(chǎng)并沒有如期的立刻反彈，我想也是有各方面的因素。
經(jīng)濟(jì)之聲：這樣的情況還會(huì)延續(xù)嗎？
馮科：這樣的情況我覺得還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，現(xiàn)在我們主要是限制投資型的購(gòu)買推動(dòng)房地產(chǎn)的泡沫，特別還有一些不動(dòng)產(chǎn)登記，這些影響都會(huì)對(duì)市場(chǎng)影響比較大，我們認(rèn)為這種低迷的情況市場(chǎng)要持續(xù)兩到三年。
經(jīng)濟(jì)之聲：兩到三年之后什么樣的情況我們的低迷會(huì)好轉(zhuǎn)，是價(jià)格好轉(zhuǎn)還是銷量好轉(zhuǎn)？
馮科：兩到三年以后，二手房拋售的情況趨于穩(wěn)定時(shí)，可能市場(chǎng)站穩(wěn)售量回升，不一定是價(jià)格劇烈的回升，應(yīng)該是平穩(wěn)的回升。
經(jīng)濟(jì)之聲：這兩到三年發(fā)生最大的變化是什么？
馮科：這兩到三年發(fā)生最大的變化可能是結(jié)構(gòu)性的變化，就是有漲有跌，分化比較厲害，大的一線城市比較穩(wěn)健一些，但是供應(yīng)量過剩的三、四線城市可能價(jià)格會(huì)出現(xiàn)比較大的下滑，銷量會(huì)比較困難。
經(jīng)濟(jì)之聲：能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)的核心原因，就是您剛才說的二手房拋售告一段落嗎？
馮科：售房拋售要市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，我們也做好預(yù)見什么時(shí)間告一段落，跟持有人心態(tài)很復(fù)雜，它的動(dòng)機(jī)利益可能不好簡(jiǎn)單去判斷和預(yù)期。
關(guān)于此話題，著名房產(chǎn)專家、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)此解讀。
經(jīng)濟(jì)之聲：救市政策從10月份數(shù)據(jù)來看，并沒有起到讓房?jī)r(jià)下跌的作用，您覺得從銷量來看，作用大不大？
丁建剛：我拿到的數(shù)據(jù)，全國(guó)銷量都還是有非常明顯的回升，包括北上廣深，也包括我所在的杭州，杭州10月份的商品房銷量是創(chuàng)下了64個(gè)月以來，也就2009年7月以來的最高紀(jì)錄，但是價(jià)格仍然處在下跌這樣的態(tài)勢(shì)之中。
經(jīng)濟(jì)之聲：一般說量在價(jià)先，您覺得目前的成交量能延續(xù)嗎？
丁建剛：比較高的成交量還是可以延續(xù)的，但是還是需要條件，這個(gè)條件是我們救市的政策，或者叫對(duì)于市場(chǎng)刺激的政策不斷的有其他的政策陸續(xù)出臺(tái)，比如說降息，降存準(zhǔn)等等貨幣政策這樣的出臺(tái)。就成交量來說，我個(gè)人認(rèn)為可能還會(huì)維持較長(zhǎng)的時(shí)間，在比較高位上，或者是恢復(fù)性的增長(zhǎng)，但是價(jià)格上，它是一個(gè)重大的逆轉(zhuǎn)。7月份64個(gè)城市下跌，在70個(gè)城市中，8月份68個(gè)下跌，9月份全線停漲，10月份也是全線停漲，而且北上廣深這樣一線城市環(huán)比和同比全線下跌，這是一種巨大的慣性。二手房跌幅很少，甚至有些城市沒有下跌，但是二手房不足以反映市場(chǎng)的全貌，因?yàn)槎址康牡娜映山恢饕鞘兄行暮蛯W(xué)區(qū)房。但是從整個(gè)市場(chǎng)來說，仍然是處在一個(gè)下跌慣性之中，我想對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的判斷它不能夠離開，第一是慣性，因?yàn)檎麄�(gè)市場(chǎng)的慣性是很強(qiáng)的，第二是也不能離開大的背景，三季度我們的宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)是創(chuàng)下了22個(gè)季度2008年以來最差的季度，所以這個(gè)大的背景仍然沒有看到整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇這樣的勢(shì)頭和征兆。
經(jīng)濟(jì)之聲：取消限購(gòu)的政策您覺得有可能會(huì)被動(dòng)用嗎？
丁建剛：我相信一定會(huì)動(dòng)用，因?yàn)楸旧磉@個(gè)政策理論上來講和法律有些沖突，它完全是行政的手段，凌駕于法律之上，所以從趨勢(shì)來講一定是會(huì)取消的，而且我個(gè)人認(rèn)為時(shí)間也不會(huì)很長(zhǎng)。
經(jīng)濟(jì)之聲：目前來看取消限購(gòu)對(duì)于二三線城市，已經(jīng)取消的城市來看，好像刺激作用并不是特別大。
丁建剛：不是很大，其實(shí)已經(jīng)處理取消限購(gòu)以外還有松綁限貸，限貸政策也已經(jīng)松動(dòng)了，但是剛才說大的背景是我們的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處在2008年以來最差的這個(gè)階段，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)，過去幾年限購(gòu)限貸對(duì)人們，對(duì)市場(chǎng)未來的預(yù)期的打擊還是非常大的，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)依法治國(guó)，我個(gè)人認(rèn)為根本的就是應(yīng)該依法治國(guó)，比如房地產(chǎn)稅要通過立法就不能夠按照某些專家在強(qiáng)調(diào)，甚至在說其他是代表全國(guó)人大在說2017年房地產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，這個(gè)是要立法的，立法怎么知道什么時(shí)候能通過呢？要全國(guó)人大通過的，比如我們?cè)谥貞c和上海還在強(qiáng)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，就是沒有法律依據(jù)的，這個(gè)應(yīng)該盡快撤銷掉。還有剛才說到的不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是為了保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)，這是物權(quán)法中的立法的原意和落實(shí)物權(quán)法中實(shí)施的細(xì)則，但是現(xiàn)在變得給人們感覺似乎要查個(gè)人的房子，當(dāng)然查貪官好像高興，查著查著就查到普通公民了，實(shí)際上這樣一些誤解都不利于人們對(duì)未來市場(chǎng)的信心。
經(jīng)濟(jì)之聲：如果從政策來看，您剛談到了降息降準(zhǔn)，但是降息降準(zhǔn)影響的面太大了，從目前央行的趨向來看，也更傾向于這種定向的放松，如果看不到降息降準(zhǔn)，還有哪些救市政策您覺得看到會(huì)看到？
丁建剛：我們很快會(huì)看到在三四線城市已經(jīng)有一些城市在動(dòng)了，比如說補(bǔ)貼個(gè)人的契稅，甚至有些城市用財(cái)政補(bǔ)貼、人才補(bǔ)貼等等這樣一些手段。
