【導(dǎo)語(yǔ)】央行宣布，不限購(gòu)城市首套房商業(yè)貸款首付比例調(diào)低至25%。同時(shí)，住建部、財(cái)政部、央行發(fā)文全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》樓市觀察：利好政策頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？

　　央廣網(wǎng)北京10月1日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，金九剛過，銀十又至。今天是十一長(zhǎng)假的第一天，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在此時(shí)接連收到了兩大政策紅包。

　　就在昨晚，央行宣布，在不實(shí)施限購(gòu)的城市中，將個(gè)人首套房商業(yè)貸款首付比例調(diào)降至25%，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)再降低5%。央行還要求，各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。與此同時(shí)，住建部、財(cái)政部以及央行昨天聯(lián)合發(fā)文要求，全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，切實(shí)提高住房公積金使用效率。通知指出，2015年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度。此外，有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

　　從去年9月30號(hào)開始的新一輪樓市刺激政策實(shí)施以來(lái)，每一次的政策出臺(tái)都會(huì)給樓市成交帶來(lái)一定的促進(jìn)作用。有觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管每次政策針對(duì)的對(duì)象各有不同，但這種差別化的樓市刺激政策會(huì)有利于購(gòu)房者對(duì)于樓市心理預(yù)期的回暖，此外，通過持續(xù)的刺激政策，樓市也會(huì)有繼續(xù)向好的可能性。

　　利好政策頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？今年3月30日住建部、央行、財(cái)政部等連發(fā)"大招"，出臺(tái)以營(yíng)業(yè)稅全額征繳期"五改二"為核心的"3·30新政"。時(shí)隔整整半年之后，國(guó)家四部委再度發(fā)力，給樓市送出的這一黃金周"禮包"，釋放出了什么信號(hào)？這一次政策的力度相比之前如何？

　　知名房地產(chǎn)專家韓世同：我覺得這個(gè)政策肯定是利好，但是它的力度可能不是太大，可能大概是跟上一次公積金的首付下調(diào)到2成的政策差不多。因?yàn)檫@一次下調(diào)的幅度只有半成，但是它是商貸。其實(shí)最強(qiáng)的政策就是2008年的救市政策，它是商業(yè)性貸款下降了兩成，而且優(yōu)惠利率可以打7折，相比于一輪前的放松房貸和半年前“3·30”的一系列政策可能還是屬于微刺激了。

　　央行發(fā)布的政策，把個(gè)人商業(yè)住房貸款首付比例調(diào)至25%，這個(gè)比例對(duì)于購(gòu)房者的吸引力，交3成的話可能交不起、但是降到2.5成就能夠交的起的這部分人不是太多，一般交得起2.5的人咬咬牙、一蹬腳3成也就交得了的，所以這個(gè)幅度不是太明顯。

　　控制風(fēng)險(xiǎn)度就是，其實(shí)交3成所謂的理由就是當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)是在30%之內(nèi)，對(duì)銀行按揭貸款是非常安全的，不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。要是現(xiàn)在房?jī)r(jià)變動(dòng)25%的話就是有一定的影響。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這個(gè)政策有一個(gè)前提條件就是在不實(shí)施限購(gòu)的城市來(lái)實(shí)行。為什么會(huì)有這樣一個(gè)劃分？

　　韓世同：這個(gè)我們因城施策，這也是這屆政府采取的不同于上屆政府的一個(gè)做法。針對(duì)一二線和三四線的城市，甚至這一次主要還是針對(duì)限購(gòu)和非限購(gòu)城市的差異性。在“3·30”的時(shí)候我們看到它出臺(tái)的時(shí)候開始是沒有差別的，但是后來(lái)發(fā)現(xiàn)限購(gòu)的城市都不落地，“3·30”要把購(gòu)買第二套房的首付門檻由6、7成降到4成，但是在限購(gòu)城市基本上就沒有完全的落實(shí)，這一次它就主動(dòng)差別化對(duì)待了。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：很多人很擔(dān)心，這不是不是今后差別化樓市刺激政策的一個(gè)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)？也是城市選擇適宜信貸政策的標(biāo)準(zhǔn)之一呢？

　　韓世同：很難說是標(biāo)準(zhǔn)化，但是這一次的政策力度很明顯是希望刺激那些二三四線城市的成交，促進(jìn)成交這個(gè)意圖是非常清晰的。

　　我覺得適宜性的政策基本上還是由央行統(tǒng)一發(fā)號(hào)施令的，但是可能各地有一定的調(diào)整的空間，但主要還是受到央行整體的部署。但是一二線城市和三四線城市分化的情況比較嚴(yán)重，希望各地能夠掌握這個(gè)尺度，我覺得它不一定是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的操作。

　　我覺得單靠這個(gè)政策可能帶來(lái)的影響還并不是太大，但是實(shí)際上，現(xiàn)在包括一年以來(lái)，包括一年前的“9·30”，包括過去的一年當(dāng)中多次降息降準(zhǔn)，尤其是6月份以來(lái)的兩次雙降、"3·30"政策還有之前的公積金政策調(diào)整，這些政策已經(jīng)形成了疊加效應(yīng)了，使得樓市現(xiàn)在應(yīng)該是整個(gè)優(yōu)于整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表現(xiàn)，甚至比股市的表現(xiàn)強(qiáng)的多�，F(xiàn)在又有這樣的一個(gè)刺激的話我覺得會(huì)表現(xiàn)的更加好。但是我們要防止這些政策別引渡到提升房?jī)r(jià)而不是再生擴(kuò)大成交這個(gè)方面去，其實(shí)我一直強(qiáng)調(diào)新政應(yīng)該是救量不要救價(jià)，你要拉升房?jī)r(jià)的話，其實(shí)有可能使得這些政策措施達(dá)不到擴(kuò)大成交的效果，這種效果我覺得是無(wú)效的效應(yīng)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：再來(lái)看幾個(gè)部委有關(guān)加快公積金使用額度的政策。以北京為例，90平米以內(nèi)的公積金最多可以貸款120萬(wàn)，但是北京一套普通商品房的總價(jià)都在200萬(wàn)以上，那就要首付80萬(wàn)相當(dāng)于四成。也就是說，首付要可以拿出80萬(wàn)才能享受公積金政策。實(shí)際上在一線城市，想要充分使用公積金的額度還是一個(gè)比較難的問題。

　　韓世同：北京的款額度已經(jīng)是最高的了，因?yàn)橄駨V州家庭貸款最高限額是80萬(wàn)，200萬(wàn)的房子在北京它其實(shí)是公積金貸款貸到120萬(wàn)，不足的80萬(wàn)可能要到商業(yè)性貸款，就是組合性貸款。這一部分120萬(wàn)它其實(shí)交的首付應(yīng)該是120萬(wàn)的20%，就是公積金部分20%，然后剩下的不足60萬(wàn)的這部分占到25來(lái)交首付，那么它形成了一個(gè)組合。但是這個(gè)其實(shí)各地還是有差異的，運(yùn)用率如果達(dá)不到85%的話，就要提高它的額度，就是北京是最高，廣州已經(jīng)是公積金的運(yùn)用率很高了，它經(jīng)常存在余額不足。主要還是針對(duì)于中小城市，有一些可能家庭貸款可能是30、40萬(wàn)，40、50萬(wàn)的就要求它提高，是這個(gè)意思。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從這個(gè)釋放出的信息我們還可以看到一點(diǎn)就是它的不限購(gòu)。是不是各個(gè)地區(qū)也在這樣的一個(gè)基礎(chǔ)上有充足的動(dòng)力去完善這個(gè)政策的空間呢？

　　韓世同：它這個(gè)政策是一個(gè)方面，它主要還是要促進(jìn)多用公積金去來(lái)滿足購(gòu)房貸款來(lái)促進(jìn)成交。因?yàn)樯虡I(yè)性貸款它貸的太多的話占比太高的話，加大銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，但是公積金的貸款貸的再多再大，跟整個(gè)金融系統(tǒng)的連接度不高。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：到底是節(jié)后是買房還是買股票，您怎么看？

　　韓世同：股票顯然態(tài)勢(shì)不是太明朗，目前買樓的確是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。我們看到一年以來(lái)的所有政策都是在不斷鼓勵(lì)刺激買房，甚至有文章顯示，買房的話要比一年前買一套標(biāo)準(zhǔn)一點(diǎn)的100多方的要省了50多萬(wàn)。