資料圖：杭州市一位居民家中的房間。中新社發(fā) 牛鏡 攝 圖片來(lái)源：CNSPHOTO

　　中新網(wǎng)北京3月15日電 由中國(guó)消費(fèi)者報(bào)社聯(lián)合部分城市消費(fèi)者協(xié)會(huì)(委員會(huì)、消保委)編印，鏈家網(wǎng)提供內(nèi)容支持的《不該忽略的購(gòu)房知識(shí)》公益讀本日前正式發(fā)布。中新網(wǎng)從看房選房、簽約訂房、支付房款、產(chǎn)權(quán)變更及物業(yè)交割等五部分的房產(chǎn)交易中大眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)讀本內(nèi)容進(jìn)行梳理，供網(wǎng)友了解和規(guī)避買(mǎi)房可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

　　【看房選房】

　　——四招識(shí)破網(wǎng)上虛假房源

　　網(wǎng)上找房時(shí)，當(dāng)某套房的房?jī)r(jià)低于同區(qū)域均價(jià)很多；看房平臺(tái)沒(méi)有虛假房源的賠償?shù)某兄Z；圖片與房源信息對(duì)不上；房源介紹不體現(xiàn)稅費(fèi)等關(guān)鍵信息�？赡芫褪翘摷俜吭�。

　　——五證不全房子不能買(mǎi)

　　買(mǎi)房者要警惕開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告宣傳。開(kāi)發(fā)商常以“贈(zèng)送面積”吸引購(gòu)房者，但實(shí)際贈(zèng)送可能是公用面積，購(gòu)房者若獨(dú)占可能面臨法律糾紛。

　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程固話(huà)許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售/銷(xiāo)售許可證》，這五證是證明房屋身份的合法有效證件，也是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商具有合法性銷(xiāo)售資格的證明，開(kāi)發(fā)商必須五證齊全才能保證購(gòu)房者買(mǎi)房后能拿到房產(chǎn)證。

　　——看沙盤(pán)要知道這些門(mén)路

　　售樓處的沙盤(pán)要著重觀察樓盤(pán)的樓間距、樓棟位置、朝向、小區(qū)規(guī)劃等細(xì)節(jié)。朝向得看沙盤(pán)上的指南針來(lái)確定，不能憑感覺(jué)。采光可用激光筆照射樓房模式模擬日照，確定采光情況。

　　此外，沙盤(pán)上的樓間距與實(shí)際差距問(wèn)題；配電站、化糞池等公共配套設(shè)施位置問(wèn)題；小區(qū)周?chē)�空地是否�?huì)有高大建筑影響通風(fēng)采光的問(wèn)題，需要重點(diǎn)問(wèn)銷(xiāo)售了解清楚。

　　——這些外部環(huán)境要注意

　　買(mǎi)房時(shí)除了關(guān)注房子本身的情況，還要關(guān)注房子外部環(huán)境，諸如噪音污染、光污染、漏水等情況。

　　對(duì)策是，可選擇晴天看房，觀察是否有玻璃反射陽(yáng)光的情形；暴雨之后，前往小區(qū)考察住宅的防水情況；在小區(qū)周邊住一晚，感受是否有噪聲對(duì)自己造成影響。

　　圖片來(lái)自《不該忽略的購(gòu)房知識(shí)》公益讀本

　　【簽約訂房】

　　——定金與訂金差別不只一字

　　定金具有法律效力，而訂金沒(méi)有法律效力，當(dāng)收定金一方違約，定金可雙倍返回，而訂金只能返還原額。所以，買(mǎi)新房簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，留意認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的是定金還是訂金。而在二手房交易中，訂金常作為“誠(chéng)意金”出現(xiàn)。

　　交了定金后，若雙方均不存在違約情況，僅對(duì)預(yù)售(銷(xiāo)售)合同條款或相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致而未簽約，屬于雙方未能達(dá)成一致而互不違約，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方，不涉及賠償問(wèn)題。

　　——簽購(gòu)房合同要注意哪些條款問(wèn)題？

　　合同的規(guī)范性至關(guān)重要，關(guān)系到雙方的權(quán)益，一旦合同出錯(cuò)，維權(quán)就舉步維艱。因此，簽訂合同時(shí)候，需要注意下面一些條款：

　　買(mǎi)賣(mài)合同約定的買(mǎi)賣(mài)雙方辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)間，應(yīng)前后對(duì)應(yīng)一致；真實(shí)選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權(quán)人要明確，抵押權(quán)人不可能為賣(mài)方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機(jī)構(gòu)，填寫(xiě)擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在主合同中應(yīng)明確約定房屋交付時(shí)間，戶(hù)口未遷出的，明確約定戶(hù)口遷出時(shí)間。

　　——買(mǎi)多人共有的房子要全部共有人同意

　　購(gòu)買(mǎi)多人共同擁有的二手房，共有權(quán)人需全部到場(chǎng)，不能到場(chǎng)的需要委托代辦，并提供公證過(guò)的《授權(quán)委托書(shū)》。未經(jīng)全部共有權(quán)人同意簽署的合同可能無(wú)效。

　　賣(mài)方已婚，夫妻雙方均需到場(chǎng)，若配偶不能到場(chǎng)，配偶為非共有權(quán)人需提供親筆簽署的《配偶同意出售證明》；配偶為共有權(quán)人，則需要有《配偶同意出售證明》和《授權(quán)委托書(shū)》。

　　賣(mài)方離異的，需要提供財(cái)產(chǎn)分割證明(離婚協(xié)議、法院判決書(shū))。

　　圖片來(lái)自《不該忽略的購(gòu)房知識(shí)》公益讀本

　　【支付房款】

　　——如何防范賣(mài)家圈錢(qián)跑路和查封房風(fēng)險(xiǎn)？

　　買(mǎi)二手房周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜，可以通過(guò)資金監(jiān)管規(guī)避房款支付風(fēng)險(xiǎn)，房子過(guò)戶(hù)了房款才到賣(mài)家手里，防止“錢(qián)房?jī)墒А薄?/p>

　　如果擔(dān)心簽約后，過(guò)戶(hù)前房子被查封，合同里寫(xiě)清楚——如遇到法院查封，則賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任以及返還已付房款。

　　【產(chǎn)權(quán)變更】

　　——買(mǎi)二手房如何避免戶(hù)口糾紛

　　產(chǎn)權(quán)變更以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)，只有辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)之后才能交易初步完成。但房子出現(xiàn)違建、查封、政策變動(dòng)喪失購(gòu)房資格等都是影響房屋過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　在二手房交易中，因戶(hù)口問(wèn)題引起的糾紛越來(lái)越多，為避免糾紛，買(mǎi)房時(shí)，一是要求賣(mài)方出示戶(hù)口本，并復(fù)印保留憑證，通過(guò)審查賣(mài)方戶(hù)口本，可大致了解賣(mài)方家庭的戶(hù)籍情況。二是，可前往公安機(jī)關(guān)查詢(xún)交易房屋的戶(hù)籍情況。

　　同時(shí)，交易時(shí)協(xié)商好戶(hù)口問(wèn)題，約定違約責(zé)任，最好讓賣(mài)方預(yù)留一筆“戶(hù)口遷出保證金”，確認(rèn)房屋內(nèi)所有人員戶(hù)口遷出后，買(mǎi)方再返還保證金。

　　圖片來(lái)自《不該忽略的購(gòu)房知識(shí)》公益讀本

　　【物業(yè)交割】

　　——二手房交房，不注意細(xì)節(jié)最易引發(fā)糾紛

　　買(mǎi)賣(mài)二手房最后一道程序是交房，物業(yè)交割最好遵循下面的流程：賣(mài)方騰空房子后，買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，買(mǎi)方對(duì)附屬設(shè)施、裝修、附贈(zèng)家電等進(jìn)行驗(yàn)收，賣(mài)方結(jié)清水、電、寬帶、燃?xì)馇焚M(fèi)，辦理過(guò)戶(hù)；物業(yè)費(fèi)結(jié)清；確認(rèn)賣(mài)方戶(hù)口是否遷出，學(xué)位查詢(xún)，買(mǎi)方進(jìn)行戶(hù)口遷移；領(lǐng)取鑰匙、更換門(mén)鎖；最后簽物業(yè)交割單。

　　——新房收房開(kāi)發(fā)商說(shuō)的這些不要信

　　新房收房時(shí)，一定要先驗(yàn)房，并查看《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《竣工驗(yàn)收備案表》、房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告等文件。

　　一定要警惕開(kāi)發(fā)商的口頭承諾“我們肯定會(huì)修的……”、“先交了費(fèi)/簽了字，再帶你驗(yàn)房吧！”、“先收鑰匙，再驗(yàn)房吧！”、“給你代辦產(chǎn)權(quán)證唄！”。必須保持一個(gè)原則，先驗(yàn)房再確認(rèn)、交錢(qián)、簽字《住宅收到書(shū)》、產(chǎn)權(quán)證自己去辦等。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要開(kāi)發(fā)商出具維修保證書(shū)。

　　——什么情況下可拒絕收房

　　開(kāi)發(fā)商不能出具收房應(yīng)該具備的資料：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《竣工驗(yàn)收備案表》、房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告；所交付的房屋不是你購(gòu)買(mǎi)的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與原圖不相符；房屋質(zhì)量不合格、門(mén)窗等與合同的約定不相符；水電氣等附屬設(shè)施與合同約定的不相符；房屋其他項(xiàng)目與購(gòu)房合同約定的不相符；合同未約定，房屋實(shí)際交付面積與原合同誤差超3%的；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。(完)