本周，正式邁入樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九”階段。對于正處于調整期的樓市而言，今年的“金九”行情是觀察和影響后市走向的重要節(jié)點。對于廣州市場而言，這個9月不僅是房企推新促銷的節(jié)點，也是土地拍賣的“大月”，將有12宗宅地在9月競拍，涉及到金融城、琶洲等中心區(qū)熱點板塊，其成交行情也將成為影響樓價甚至整個樓市預期的重要因素。

　　房價數據出現積極變化

　　部分城市出現觸底反彈

　　上周末，位于黃埔的舊改大盤中建海絲城首次開盤，成為“金九”前搶跑的代表性項目。一些小戶型單位每平方米3.5萬元左右的售價，再次拉低區(qū)域價格，而這種明顯的“以價換量”策略效果不錯，開售現場人氣十足，項目報稱首開收金10.8億元，為近期去化較高項目之一。業(yè)內人士表示，對于一個規(guī)模大盤而言，這說明價格符合或者低于市場預期，筑底價格的出現就會推動市場的成交。

　　當下，對房價的走勢預期依然是影響置業(yè)意愿的關鍵因素。那么，這個“金九”對樓價的預期能夠穩(wěn)住嗎？

　　從目前新房市場價格來看，已出現降幅縮窄，結構性上漲的行情。根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調查數據，8月，百城新建住宅平均價格為16461元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，同比上漲1.76%，受部分城市優(yōu)質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環(huán)比結構性上漲。

　　其中，一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.27%，同比上漲3.41%。從廣州市場來看，新房價格8月環(huán)比下跌0.11%，同比上漲0.44%。

　　值得關注的是，根據緯房研究院、中國城市經濟學會房地產專業(yè)委員會的監(jiān)測數據，一二線城市8月上半月房價自2022年4季度以來首次疑似觸底，其中廣州及北京更為明顯。絕大多數城市房價較最低點回升1-6個百分點。二線城市相對于一線城市，觸底回升現象更為明顯。除廈門外，其監(jiān)測的其他樣本城市普遍停止再創(chuàng)新低。大連、哈爾濱、天津等部分二線城市已經抹去了近三個月的跌幅。

　　在近日萬科舉行的2024年中期業(yè)績推介會上，萬科董事會主席郁亮也表示，目前房價經過3年的調整，已經回落到相對比較合理的水平，新產品的性價比也得到了較大的提升，政策端對多樣化住房需求的支持，也讓買房變得更加容易。從供給側來看，目前行業(yè)的供給水平偏低，未來隨著供求關系、供需關系的改善，也為接下來市場走出低谷，重拾向上動力，創(chuàng)造了條件。

　　8月二手住宅價格繼續(xù)下行

　　成交結構發(fā)生微妙變化

　　如果說一手新房價格出現筑底信號，將帶來市場上行的動力，那么二手房市場價格的穩(wěn)定將是推動樓市復蘇的基石。二手房市場成交價格和數量決定著能否支撐起改善型置業(yè)的行情。

　　中指院的數據顯示，8月百城二手住宅平均價格為14549元/平方米，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個百分點。當前業(yè)主“以價換量”仍在帶動百城二手住宅價格繼續(xù)下行。核心城市二手房成交量環(huán)比回落，低基數下同比仍增長，但增幅有所收窄。

　　而以廣州市場來看，廣州市房地產中介協會最新統(tǒng)計數據顯示，8月（統(tǒng)計周期：7月26日至8月25日），廣州市二手住宅網簽8872套和88.28萬平方米，環(huán)比分別下降11.58%和12.80%。成交量沒有延續(xù)6、7月連續(xù)兩個月成交過萬套的原因，包括炎熱多雨天市民外出看房意愿較弱，暑假外出游玩市民暴增，“5·28政策”等利好在6月和7月已消化相當一部分存量需求，市場新增需求不足。9月發(fā)展商將進行的大規(guī)模促銷活動，一定程度上會分流部分客戶，二手房市場成交量預計也將延續(xù)下降態(tài)勢。

　　有房產經紀表示，目前買家還價幅度相對較大，市場上“以價換量”特征明顯，部分急于變現或持有房源為高樓層樓梯樓的業(yè)主愿意擴大議價空間促成交。同時，因為板塊內存在放盤意愿的業(yè)主此前已陸續(xù)掛牌，近期新增掛牌量增速有放緩。

　　值得關注的是，雖然廣州二手房市場價格整體仍呈現環(huán)比、同比下跌的情況，但成交結構上的變化依然醞釀著推動市場走向的積極因素。根據合富大數據，8月16日-8月22日，廣州二手房成交多達一半個案為90㎡以下中小戶型，越秀、荔灣等市中心區(qū)域大齡二手房成交爆發(fā)。市中心“老破小”成交爆發(fā)，也帶動2萬-4萬元/㎡的低單價段二手房成交占比明顯提升，從8月9日-8月15日的42%提升至8月16日-8月22日的48%。

　　二手樓市處于階段性調整，持有越秀“老破小”二手房的業(yè)主，出貨套現意愿加強，而價格在經歷調整期后，也回調到對買家相對吸引的位置。中心區(qū)小戶型的加速成交，也意味著對改善型需求釋放具有更大的支撐力。

　　多宗中心區(qū)地塊推出

　　將重新錨定中心區(qū)價格

　　除了一二手房市場的價格走勢，土拍市場的成交情況也是影響市場預期和判斷的關鍵因素。隨著近日多宗地塊接連掛牌，這個9月廣州將有12宗宅地進行競拍，這在歷年的“金九”市場中，都是比較罕見的情況。

　　從競拍地塊來看，包括近期最引人關注的天河區(qū)臨江大道北側AT080722地塊（南方面粉廠地塊），起拍價達88億元，刷新了今年廣州宅地的起拍價紀錄，折合樓面地價5萬元/平方米左右。作為金融城西區(qū)首個開發(fā)的臨江地塊，將成為下半年廣州土地市場的風向標。此外，海珠推出了多宗熱門地塊，將成為中心區(qū)最熱的供應區(qū)。琶洲南區(qū)三宗地塊，樓面地價在每平方米4.2萬~4.3萬元左右。相比幾年前出讓的時代大家地塊、中海觀澔府地塊5萬多/平方米的樓面地價，下調了不少。白云區(qū)推出的兩宗嘉禾望崗地塊，雖然整體體量不大，但也位于市場關注的熱門板塊。

　　總體來看，9月競拍地塊主要位于中心區(qū)，不乏大體量高總價地塊，其起拍價和成交行情對于中心區(qū)價格走勢判斷也將起到重要作用，尤其是金融城和琶洲的最新定價標準不僅考驗了目前市場的承接力水平，也將決定市場高端產品的價值走向。

　　【后市展望】

　　“金九銀十”置業(yè)好時機

　　綜合對樓價預期產生關鍵影響的一二手房市場價格、最新土地拍賣行情來看，這個“金九”，市場各方博弈的力量不小。

　　從房企來看，今年前8月，百強房企銷售總額26832.4億元，同比下降38.5%（前7月同比下降40.1%）， 累計同比降幅連續(xù)6個月收窄，目前“以價換量”的策略仍將是市場的主流。從數據來看，房價跌幅收窄或許預示著市場的一絲暖意，但這并不意味著房價會直線反彈。對于購房者而言，重要的是根據自身需求把握好節(jié)奏， “金九銀十”的行情也是進行置業(yè)的一次重新審視與決策好時機。

　　而對于后市走向，中指研究院相關負責人表示，考慮到目前房地產市場仍處深度調整階段，政府預計將繼續(xù)堅持消化存量和優(yōu)化增量相結合策略，以促進市場加快企穩(wěn)。需求端，一線城市限購存較大優(yōu)化空間，同時繼續(xù)下調房貸利率、提高房貸利息抵扣個稅幅度等或為需求側政策優(yōu)化方向，以進一步降低居民購房成本。供應端，政策重點或聚焦加快國企收儲存量商品房節(jié)奏、推動項目“白名單”持續(xù)優(yōu)化落地、加大閑置土地盤活力度等方面。

　　整體來看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的來臨，房企推盤促銷力度或將加大，疊加政策支持進一步落地顯效，短期內核心城市市場活躍度預計將小幅回升。不過，前期土地縮量或制約房企供貨能力，或拖累銷售恢復，新房市場整體仍承壓。

　　而據克而瑞判斷，隨著傳統(tǒng)營銷旺季來臨，房企無論從推盤強度，還是營銷力度都將有所提升，9月整體成交或將環(huán)比持增。但考慮到當前市場行情，若無明顯政策性刺激，增幅或將有限。