特色小鎮(zhèn)“地產(chǎn)化”被叫停 產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)考驗資本現(xiàn)金流

　　特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的“地產(chǎn)化”問題正在引起政府部門的警惕。正在進行中的第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦中，住建部明確要求不得推薦以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的鎮(zhèn)，并要求被推薦的小鎮(zhèn)需實施并儲備一批質(zhì)量高、帶動效應強的產(chǎn)業(yè)項目。

　　全國各地如火如荼進行的特色小鎮(zhèn)建設(shè)將被拉回“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的正途。然而，當?shù)禺a(chǎn)賺快錢的模式不再適用之后，如何破解成本高、盈利慢的困境成為社會資本投資特色小鎮(zhèn)時必須要面對的問題。

　　特色小鎮(zhèn)是“奢侈品”

　　在9日舉行的清華同衡學術(shù)周“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展”分論壇上，國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司城鎮(zhèn)化規(guī)劃處相偉表示，雖然特色小鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化的熱點，但并不是所有地方都適合做特色小鎮(zhèn)，也不是所有企業(yè)都能做好特色小鎮(zhèn)，更不是短時間就可以打造出成功的特色小鎮(zhèn)。

　　在國家發(fā)改委的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)很多缺乏成熟可靠的運營模式，并沒有很好地解決好成本和盈利模式的問題，即使是一些知名企業(yè)運作的特色小鎮(zhèn)也存在長期虧損的問題。

　　相偉認為，特色小鎮(zhèn)更像是一個“奢侈品”，從城鎮(zhèn)化的角度來看，有兩種地區(qū)適合建設(shè)特色小鎮(zhèn)，一是人口達到300萬以上的重點城市或大都市周邊，二是特色資源所在地，而且這種資源是不可移動的，比如景德鎮(zhèn)，茅臺鎮(zhèn)。

　　清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院院長袁昕表示，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)有可能在現(xiàn)有上行下效的體制下變成一個運動化的傾向，當前應該強調(diào)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和特色打造，這兩點是建設(shè)特色小鎮(zhèn)的先決條件。

　　袁昕表示，如果房地產(chǎn)商在特色小鎮(zhèn)建設(shè)沒有產(chǎn)業(yè)支撐和未來運營的規(guī)劃，特色小鎮(zhèn)是很難成功的，如果社會資本要求在短短幾年內(nèi)見到收益也不適合來投資特色小鎮(zhèn)。

　　碧桂園集團助理總裁，產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波認為，特色小鎮(zhèn)并不是所有的企業(yè)都能做好，它對于企業(yè)現(xiàn)金流來說是一個非常大的考驗。如果放在五年十年帳算出來很好看，問題是沒有多少企業(yè)能夠熬得住五年十年。

　　向俊波說，碧桂園模式是會賣掉一部分可售的的東西，包括產(chǎn)業(yè)和住宅，但并不是把資金收回來而是要把這部分資金用于覆蓋對小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)投資的資金成本。

　　“去地產(chǎn)化”為大勢所趨

　　2017年5月26日，住建部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，要求第二批300個國家級特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報完成。這是既去年10月公布了首批127個全國特色小鎮(zhèn)名單后，住建部再次在全國范圍內(nèi)啟動特色小鎮(zhèn)的推薦工作。

　　這份通知中明確要求，對存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達到有關(guān)要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導致資源浪費等問題的建制鎮(zhèn)不得推薦。

　　這表明特色小鎮(zhèn)的建設(shè)的房地產(chǎn)化傾向引起了政府部門的警惕。自去年自國家三部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后，不到半年時間內(nèi)，已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，旅游小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、未來小鎮(zhèn)等等各種小鎮(zhèn)紛紛涌現(xiàn)。一些地區(qū)不乏存在以特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象，這背離了特色小鎮(zhèn)的初衷。

　　此次住建部要求推薦特色小鎮(zhèn)需滿足的六項條件中，特色和產(chǎn)業(yè)位列前兩位，首先要求具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢和特色資源，能較快發(fā)展起來，其次要求實施并儲備了一批質(zhì)量高、帶動效應強的產(chǎn)業(yè)項目。

　　特色小鎮(zhèn)開發(fā)首先面臨就是定模式的問題，需選擇房地產(chǎn)模式還是金融資產(chǎn)模式。北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院詳細規(guī)劃研究中心三所所長楊軍表示，這兩種模式是截然不同的，都存在風險。

　　楊軍說，從市場角度來看，政府要求產(chǎn)業(yè)投資比一定要占所有投資比的60%以上，但有大量的小鎮(zhèn)是不合格的，而且在第一批名單已經(jīng)功成名就的小鎮(zhèn)，他們投資比是最低的，很核心的原因就是過度房地產(chǎn)化。

　　楊軍認為，房地產(chǎn)對特色小鎮(zhèn)最開始是必須的，但是后期應該逐步退出，全程重資產(chǎn)對特色小鎮(zhèn)風險是很大的。在傳統(tǒng)的金融資產(chǎn)模式當中，政府加資本雙主體的模式在特色小鎮(zhèn)也存在風險，因為資本天生是快速逐利的，在特色小鎮(zhèn)的逐利當中產(chǎn)業(yè)和運營方更具有主體價值，應該讓資本做投資的屬性進入特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。

　　相偉認為，與過去推進城鎮(zhèn)化的政策相比，這一輪特色小鎮(zhèn)的政策是以規(guī)范引導為主，而不是以支持性政策為主，大部分省里政策的核心是創(chuàng)建制，即不再是基層有個想法就臺支持政策而是事后獎補為主，這是一個很大的創(chuàng)造。

　　袁昕表示，總結(jié)國內(nèi)現(xiàn)階段成功經(jīng)驗，特色小鎮(zhèn)要想發(fā)展，至少要具備產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新與植入或者消費帶動這三種基礎(chǔ)條件之一。同時，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，必須明確政府、社會資本、運營與開發(fā)企業(yè)等各領(lǐng)域之間的有效銜接與高效互動。

　　國家發(fā)改委實施“千企千鎮(zhèn)工程”的工作思路提出特色小鎮(zhèn)下一步的工作方向，強調(diào)規(guī)范引導、市場主體、健全機制、文化傳承和防范房地產(chǎn)。希望通過搭建一個“一網(wǎng)一庫（物聯(lián)網(wǎng)和信息庫）”的新平臺，來實現(xiàn)企業(yè)和城鎮(zhèn)的對接。