【導(dǎo)讀】60家房企公布半年報，平均利潤率僅8.4%�！堆霃V財經(jīng)評論》本期關(guān)注：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型任務(wù)艱巨。

　　央廣網(wǎng)北京8月26日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，最近幾天，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)布半年報，截至25號，已經(jīng)有綠地、萬科、保利、招商等60家房企先后發(fā)布了半年報，由于行業(yè)利潤整體下滑，房地產(chǎn)上市公司凈利潤率跌進(jìn)10%。

　　綠地、萬科、保利、招商四家房企凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。60家房企營業(yè)收入合計(jì)為3011.4億元，而凈利潤只有252.57億，凈利潤率8.4%。60家企業(yè)中有36家企業(yè)利潤率低于10%，有28家凈利潤下調(diào)。

　　告別了黃金十年，樓市調(diào)整帶來行業(yè)整體利潤率下滑已經(jīng)成為不爭的事實(shí)，全行業(yè)毛利率下滑或增速下滑還在持續(xù)。2014年房企的平均凈利潤率為10%，在2013年凈利潤率高達(dá)11.97%。預(yù)計(jì)，隨著中小房企集中公布半年報，平均凈利潤率可能會繼續(xù)下調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤行業(yè)范疇。

　　已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中，一方面萊茵置業(yè)、匹凸匹、陽光股份等中小房企凈利潤水平下滑超50%，另一方面萬科、碧桂園、龍湖等品牌房企中的盈利“優(yōu)等生”出現(xiàn)了股東權(quán)益報酬率下滑的情況，反映出這些上市房企的盈利能力和企業(yè)價值出現(xiàn)下滑。當(dāng)然，在房企“千億俱樂部”中，已經(jīng)公布中報的公司中，也有股東權(quán)益報酬率得到提升，但提升幅度很有限。

　　有分析認(rèn)為，這和房企的凈利潤下滑態(tài)勢有關(guān)，一方面今年房地產(chǎn)行業(yè)回暖但未見較大反彈，另一方面2013年后土地成本持續(xù)走高，房企經(jīng)營成本增加。

　　關(guān)于這個話題，經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭作出了評論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：關(guān)于房地產(chǎn)利潤下滑的原因，分析指出，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價換量在持續(xù)；其次，對企業(yè)來說，對內(nèi)對外融資成本都吞噬了利潤；此外，房企一二線城市拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式已經(jīng)難以維持。未來，房地產(chǎn)企業(yè)利潤普遍下滑是不是必然趨勢？

　　楊紅旭：這個趨勢也是隨著市場的變化而變化的，2010年是一個分水嶺，2010年房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達(dá)到歷史最高水平，之后就持續(xù)下滑，但是目前的水平依然高于2004年之前。房地產(chǎn)行業(yè)利潤率持續(xù)下滑的態(tài)勢還會持續(xù)幾年時間。目前來看，全國的庫存量依然比較大，尤其是廣大的中小城市庫存量比較大，房價就漲不動，利潤率肯定要下滑。另外一線城市開發(fā)企利潤率依然偏低，開發(fā)融資成本比較高。這是一個階段性的產(chǎn)物，幾個方面共同導(dǎo)致了利潤持續(xù)下滑。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：昨天央行突然宣布降準(zhǔn)降息，這對樓市乃至對于整個房地產(chǎn)企業(yè)來說意味著什么呢？下半年的日子會比上半年好一些嗎？

　　楊紅旭：降準(zhǔn)降息對樓市是一個利好，但是主要利好是個人買房貸款成本降低了。五年期貸款利率在本次調(diào)整之前就已經(jīng)是歷史最低了，這次更是再創(chuàng)利率最低，所以目前貸款買房是非常劃算的，對開發(fā)企業(yè)的貸款依然堅(jiān)挺，但是購房者買房之后會促進(jìn)資金回籠，從而使開發(fā)企業(yè)的資金鏈有所緩解�？傮w上來看，未來幾個月，整體樓市受貨幣寬松的利好影響，還會持續(xù)往上走。

　　在行業(yè)盈利增速普遍放緩的大背景下，主業(yè)賺錢不易，轉(zhuǎn)型便成為了尋求突圍的辦法。萬科、碧桂園都將轉(zhuǎn)型提升到戰(zhàn)略高度。萬科更是自去年開始頻提轉(zhuǎn)型，萬科總裁郁亮說，在未來萬科的萬億市值平臺中，希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比不到一半，另一半主要來自新業(yè)務(wù)，目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務(wù)是物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、萬科驛等。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)作出評論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如今房地產(chǎn)行業(yè)的黃金10年已經(jīng)結(jié)束，在未來的白銀時代，會不會有很多房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰？

　　馬光遠(yuǎn)：首先沒有白銀時代這個說法，很多人對房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的認(rèn)識存在一個誤區(qū)，以前的發(fā)展是處在一個供不應(yīng)求的階段，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個供需基本平衡的階段，而且大量城市出現(xiàn)了供應(yīng)過剩的現(xiàn)象。從短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)入過剩經(jīng)濟(jì)以后，有大量開發(fā)商可能因?yàn)楦偁幜μ�差而被淘汰出局。在這種情況下，不存在什么白銀時代。好的開發(fā)商競爭力非常強(qiáng)的，產(chǎn)品、項(xiàng)目各個方面都是好的，仍然能賣出好的價格，對它來講仍然是黃金時代。但是對很多小開發(fā)商來講恐怕日子不會好過，不僅僅是利潤在下降，還有一些兼營房地產(chǎn)的上市公司這兩年都得退出。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場可能會進(jìn)入一個大整合的年代，相當(dāng)一部分的小開發(fā)商可能會退出這個市場，最終市場集中度提高以后，在整個住房供需已經(jīng)基本平衡的條件下，大家再展開競爭。我個人從來不認(rèn)為這是一個白銀時代，這是一個不好干的時代，是一個競爭時代。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：很多房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型和淡出，8月18號，浙江廣廈發(fā)布公告，決定在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。另外，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，證大置業(yè)也試圖謀求轉(zhuǎn)型退出房地產(chǎn)市場。從目前得到的一些信息來看，哪些企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向是值得肯定的？對于一些大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)型的方向又在哪里？

　　馬光遠(yuǎn)：中國的房地產(chǎn)企業(yè)在過去十來年里面由于短缺因素的存在，任何一個企業(yè)干房地產(chǎn)市場都比較容易，行業(yè)的門檻和技術(shù)含量都比較低。對行業(yè)自身發(fā)展來講，過去十多年應(yīng)該說處在一個比較混亂的狀態(tài)，好的企業(yè)體現(xiàn)不出它好的價值。未來整個房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型應(yīng)該怎么轉(zhuǎn)，像很多做的比較好的企業(yè)以后說我不做房子了，我覺得這是不對的。為什么？因?yàn)槟愕暮诵母偁幜�就是做房子，你可以把房子造的更好一點(diǎn)，你可以根據(jù)未來大家對居住的更高端的需求來做品質(zhì)更好的房子、做智能化的房子等等，這是你的方向。當(dāng)然，有些企業(yè)比如說以前本來就不是做房地產(chǎn)的，那現(xiàn)在對它來說，可能要從它兼營的這個行業(yè)里面退出來。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型千萬不要變成“去房地產(chǎn)化”。有些“退出”可能是正確的，但是有些仍然堅(jiān)持來做房地產(chǎn)，你需要體現(xiàn)出你的核心競爭力。你這個公司戰(zhàn)略層面可以做多元的戰(zhàn)略，但是房地產(chǎn)仍然是專業(yè)。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場的下一步就是專業(yè)化、高門檻，好的企業(yè)能夠體現(xiàn)出它存在的價值，這個也叫轉(zhuǎn)型。并不是說你轉(zhuǎn)到其他地方去，你就是轉(zhuǎn)型。